买房被坑，如何自救！

子木聊房

近期，买房维权咨询，突然多了起来。这应了楼市的一条铁律：每当行情下行，维权事件就开始连环爆发，远比房价上涨时，多很多。我探究过原因，这是因为房价下跌，人们打心底里不平衡，如果质量不过关，更无法忍受，再小的问题都会发酵成大事件。而房价涨了，房子即使出现问题，大多数人选择沉默与忍耐，毕竟房子不愁卖，你退了，再想花这个钱买房就很难。正是这种“委曲求全”的购房心态，把开发商惯坏了。大都想着趁机捞一把，以至于盖好房子，这种最基础的工作，却从未仔细想过。

再看当下楼市。上有“三线四档”，下有原材料价格大涨，开发商利润稀薄，举步维艰，盖好房子的概率自然降了几成。再加上政策打压，房价下跌，房屋维权数量必然是空前的。昨天张家口的一位读者私信我说：“全家人掏空六个钱包买了一套房，苦苦等待2年多，结果上个月收房，房顶漏水，墙面鼓包，地板不平整，窗户门框边上还有很宽的裂缝，精装修变成了简装修。”“去找开发商维权，售楼处保安甚至还想动手打人，到底该怎么办？”其实房屋维权是一门学问，上至法学下至心理学，需要有一套认知逻辑。不良开发商，最害怕的是两种人，“兵“和律师。这个兵就是不管三七二十一，拼了命讨说法的。比如前段时间，山东一楼盘降价，前业主老大爷直接冲进售楼处，把肩上的行李铺在沙盘上，当着众人面，倒头就睡。

当然降价维权，我个人是比较反感的。周瑜打黄盖，一个愿打一个愿挨，房民也要有股民“愿赌服输”的精神。这几天，武汉光谷一中海楼盘搞得沸沸扬扬，一群人大闹售楼处，举着牌子去政府门口游行，最后，几个闹得最凶的带头人被送进了局子。对于其他形式的维权，武力可以解决问题，但并不是最好的解决方法。这时候就要跟律师学习，拿起法律武器自救。今天子木分享给大家最高效的维权大法：懂法，找人，媒体施压。

在这之前，大家需要了解买房可能遇到的问题：

1.质量维权

质量维权是房屋维权最多的案例。张家口这位读者遇到的是基础问题，类似还有地基下沉、偷工减料、水电管线布设不规范、钢筋外漏、房屋层高不符合规定，墙体脱落等等。在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

简单来说，严重影响正常居住的，法律上可以退房，如果是非重大问题，开发商必须承担修复责任。

2.变相抬高售房价

现在很多城市都出台了限价政策，对楼盘售价设定天花板。开发商利润空间缩减，就会从其他地方“找补”回来。最常见的有“茶水费”，“装修升级费”，“车位捆绑”等等。最有意思的我见过，有的开发商为了多赚钱，跟购房者收“体验费”，意思是如果想买房，去售楼处体验样板房也要收费。这基本属于明着要钱，即使是热销楼盘，也属于违法行为。

《价格法》第十三条规定，经营者销售商品、提供服务应当明码标价，不得在标价之外加价出售，不得收取任何未予标明的费用。更有意思的是偷偷摸摸乱收费的，比如合同里没有改造费的内容，然后让你交改造费；合同里承诺水、电、气三通交房，后来要求缴纳天然气开户费。搞小聪明的也不少，在购房者交付诚意金后，趁其不注意，变相把诚意金变成了定金，等后来买房人不愿意买时，拒不退款。前段时间有一个读者就是这样，去售楼处买房，看对房子后拿不定主意，交了2万块钱诚意金锁定1天的房源，结果第二天不打算买了，售楼处告诉他，“定金不予以退还”，再看自己的收据，的确是“定金收据”，傻眼了。一般情况下，认筹金、诚意金、排号费是可以退的；购房定金，是不能退的。《民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”

3.假营销宣传

这种案例比较多，尤其是在行情下行，房子不好卖时，开发商的营销大法就上线了。前段时间我记得有一个楼盘，为了卖房，凭空在楼盘门口造了一个地铁站，对外营销“地铁上的神盘”，最后用户一查规划网站，楼盘距离站点相差5公里。有人调侃，为啥不在家门口造个飞机场？篡改、隐藏楼盘信息同样违法。比如有的售楼处忽悠购房者，公寓是70年大产权的，然而这公寓就是40年；楼盘旁边有一个垃圾处理站或者墓地，但在沙盘或者楼书上概不说明。《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

4.货不对板

去售楼处看房，样板房采光非常好，卫生间有两扇窗户，空间很大，收房时；社区规划有一个大游泳池，绿化率高达35%。收房时，卫生间的窗户变成了半扇，空间仅能容下一个人；游泳池变成了涂鸦，每栋楼下栽着6苗树。不要笑，这都是真实案例。现在这市场，能做到1:1还原样板间的开发商，并不多，即使在北京，天子脚下，经常有豪宅业主举着旗子维权。根据《民法典》规定，经营者应当按照约定全面履行自己的义务，履行不符合约定的，应当按照合同约定承担违约责任。还有延期交付房屋的，大家一定要注意。在签署合同的时候，一般都会有交付日期，如果未按时交付，开发商承担违约责任。《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

正确的做法：如果你接下来要去售楼处买房，一定要记住下面这套流程：

1、查五证。《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》缺一不可，这些证件必须公示，而且要跟当地房管局信息同步。2、定配套。社区配套，以及周边设施、外部环境，开发商输出的所有销售信息，只要确定有的，必须要求写在合同里，因为合同盖了公章，有法律效益，但销售可以离职不承认他说过的话。3、核数据。签订合同前，合同一定要精读两遍，附件也要详查，不懂就要求解释，比如房屋面积、楼层、房号、房屋价格、交房时间、交房标准、解除合同的条件、违约责任等，都要确定。4、留证据。买房的全过程，一定要电话录音或者带录音笔，关键时刻这比合同还有效，同时保存楼盘和中介的宣传资料、购房合同、付款票据、样板房资料等证据，以维护自身合法权益。

开发商最最喜欢两类客户，一类是“狍子”，说啥信啥，任何事情不闻不问，一逼定就上钩的。另一类是暴发户，过程全免，直接拿房，突出他是款爷，大几百万的房子跟买白菜似的。如果你不是什么亿万富豪，只是一个小刚需，我劝你别嫌麻烦，把以上的事情都准备好，别在2年后收房的时候欲哭无泪。正所谓，害人之心不可有，防人之心不可无。

5.维权大法

买房维权是最糟心的事情，但如果遇到，不要自责不要悲伤，一定要快速采取“自救”行动。事实证明，能维权成功的，基本都是跑得最快的。首先，自己拿着证据和法条去找售楼处谈判，有法可依，据理力争，如果谈判未果，开发商态度恶劣，接下来就要启动“维权大法”。首先分别给开发商最怕的监管机构打电话，总共有三个：12315消协、质监局、房管局。质量问题直接找质监局，其他问题找消协，一般都会有人专门联系你，找开发商协商解决问题。据统计第三季度，消协关于房屋及建材问题，全国解决7037件问题。消费者协会是最亲民的维权组织。同时你要在网上搜索“领导留言板”，直接给市最高领导留言，这个渠道是人民网旗下，专门为老百姓开通的维权直通车，回复效率极高。往往会跨过有关部门，直达要害，属于上达天庭。做到这几步，开发商就知道你不是好欺负的，基本都会让步。如果还未解决问题，接下来就启动“杀手锏”——联合其他业主，放大事件的影响，找媒体施压。相对于监管部门，开发商最害怕的就是“上报纸”，这会影响他们未来业务的发展。

最好的方式是去找当地报社或者本地自媒体投稿线索，很多报社都愁找不到选题，如果事件有噱头，一定会有记者出面帮你调查问题。在我解决的大多数案例中，基本走到这一环，不良开发商都会缴械，这跟人一样，可以不珍惜羽毛，但一定害怕“丢面”。

6.妖魔鬼怪

老祖宗给我们留了一句话：人，分三六九等，但事，却没高低贵贱之分。在买房这件事上，购房者和开发商是绝对公平的，涉及到利益的问题，丝毫不让。中国楼市发展这么多年，依然还有这么高的维权率，实则是房价不断上涨下，人们委屈求全的结果。而当人们有了法律意识，勇敢维权，不再将就，这时候反而会倒逼市场进行改革，将盖不好房子，不注重信誉开发商清除，良币驱逐劣币。接下来两年，房屋维权属于高发事件，买房人更要武装大脑，防患未然，矫正市场。这是属于我们买房人的胜利。最后祝福看到这篇文章的你，不会遇到任何房屋维权事件，同时希望你动动手转发，让更多的朋友懂得如何拿起捍卫自己的买房权利。

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