刚需买房人在这个城市难哭了！

米宅

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这个城市就是合肥。

先来合肥市场基本情况吧。

第一、合肥新房市场来访成交热度有回暖，并不强劲。

周内同一时间有2-3组客户。

所以合肥这轮回暖不可持续，除非政策面再放大招，仅看目前趋势，持续时间不会长，最多到4月。

再预判的长远一点——

合肥市场今年是平年。

只有热点倒挂盘有人关注，非倒挂盘，门庭冷落，外围新区依然是下跌趋势。

  二手会继续阴跌回调。

第二、目前除了滨湖省府、高新蜀西湖、包河淝河新城、政务东，因为倒挂，会触发摇号之外，其他的项目都是平销。

目前合肥真正需要摇号的项目不超过10个，滨湖有2个，高新蜀西湖2个、淝河新城2个、政务东2个。

其它的99%的概率，都是营销玩的套路。

比如省府北是高速项目，均价27600带装修，对比周边次新二手32000-36000的成交价，有5000-10000的倒挂，所以触发摇号，并对非刚需提出首付8成的要求。

再比如高新的龙湖光年，105套房源，限价21000，带装修。与同等级地段次新房有10000左右的倒挂，4000多人参与摇号。

像这种真倒挂，真摇号的项目，根本没有太多的营销套路，就是直给，销售员确实是爱答不理。

除了这几个，绝大多数就是假的。

比如滨湖金融中心的高速项目，毛坯27000，周边次新22000-27000，学区价值一般， 没有倒挂，所以就出现人为制造摇号的情况。

只开一栋楼，68套房，只需要有82个人报名就可以触发摇号。。

还有翡翠湖板块的龙湖翠湖壹号为了触发摇号拼命给客户许诺优惠，甚至出现了只要参与摇号再给6万优惠的迷惑操作。

还有项目为了能知道摇号热销假象，居然要求销售员找人作假排号。

真的是愚蠢至极，缺了大德，搬石头砸自己的脚。

因为，在合肥，只要触发摇号的项目都会被限售三年。

而开发商为了营造热销假象，诱骗购房者自己给自己下套，放眼全国也就合肥的个别开发商能这么明目张胆的干出来。

第三、二手房市场惨淡，无人关注。

相比上面几个被万众瞩目的新盘。合肥的二手成交到了触目惊心的地步。

1月，合肥9区3县二手房共成交1163套，日均成交38套，成交周期184天。

2月，合肥9区3县二手房共成交3402套，日均成交不足100套。

就这样的数据，也已经是合肥近18个月以来的最高峰值了。

21年二手月成交900多套，22年基本月成交都不足1500套。

放眼全国，合肥这种级别城市，哪怕是市场低迷阶段，月成交基本都在7000+。

这就是合肥市场。超级不正常的市场。

二手房成交萎缩至不到正常的十分之一。

一边是5000人去摇100套房子，一边是二手房1000多套的月成交。

就这样的市场，居然还有媒体吹市场很火？

把几千人耍成这样，还拍手叫好？

第四、接下来，房价涨幅还要回吐。

和所有因为限价导致倒挂，然后引发抢房潮的城市一样，一旦没有倒挂，房地产市场立马就歇菜了。

合肥房地产市场无论是新房还是二手在去年就已经歇菜了。

今年之所以还有这股回暖，无非还是政策暖风吹出来了。

但倒挂红利吃的太多了，购买力透支的太厉害了。

接下来涨幅肯定是要吐出来一些的。

吐出来多少呢？

对照深圳二手成交价25-30%的回调，几乎会到2019年。

广州二手成交价20-25%的回调，几乎把上轮涨幅跌回去。

合肥才刚刚开始。

除了合肥，杭州、西安，二手房价回调也都是刚刚开始而已。

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好，说完合肥市场现状，我们谈谈对合肥房地产市场的一些感想。

第一、合肥房价特色，该便宜的板块很贵！越刚需越难。

因为限价，合肥房价梯度扁平集中。

仅看新房，合肥新房分成三个价格段：

其中新房房价天花板在滨湖的省府和金融中心，都是高层限价27000-28000（毛坯或精装）；

其次是政务东、包河经开、卓远城、高新蜀西湖、经开明珠、南艳湖、蜀山老城、高铁新城、庐阳老城四里河、瑶海老城以及淝河新城的新房限价高层、小高21000-25000之间，均价23000带装修。

第三是，外围新区，比如经开临湖、运河新城、庐阳北部新中心、新站少荃湖、职教板块、摇号东部新中心、肥西镇核心，高层小高带装修基本都是17000-18000+，（洋房20000左右）。

你会发现，在合肥你找不到低于17000的片区（只存在个别楼盘个别房源低于17000），甚至肥西靠近经开的项目普遍在19000-20000，肥西核心17000+。（只有肥东、长丰这种不在城市发展方向的镇房价在11000-13000。）

所以，合肥的房价相对是比较扁平化的。一定程度上房价不能反映板块的地段价值。

或者我们再直白一点，就是该贵的地方不贵，该便宜的地方很贵。

我们看一般二线城市房价梯度是，12000+、15000+、18000+、20000+、25000+、30000+、35000+、40000+。

刚需一般选择15000+以下，改善18000-25000，30000+以上就是豪宅了

但是合肥呢，就有17000+、23000左右、28000左右，就这三个梯度，你让这个城市的刚需怎么买？

刚需起步就要买17000+的房子吗？对刚需是不是有点过分了？

无论什么豪宅，装修都是800元/㎡？对买豪宅的尊重吗？

第二、因为控地，所以房价上涨。

在调研过程中，控地是高频词汇。销售员也会用这个词来刺激购房客户。

潜在向客户释放的信息是，你看政府这么会操作，房价肯定会继续上涨，房子肯定是需要抢的。

高新区就非常典型，高新区汇聚众多高新产业，这是高新区的价值。那么汇聚产业是需要解决大家的居住需求的。

可是产业集聚区的地稀缺，于是高新区直接向西拉到10公里以外的小庙，以心湖为核心规划的运河国际新城板块。

这个板块是在2019年提出，正好赶上合肥2020年、2021年这一波供需紧张、限价倒挂引发的楼市火爆，曾经出现17000全款爆抢的局面。

目前这个板块在售新房10个左右，价格从14000的毛坯到一万八的洋房。

项目竞争激烈，上分销，竞价格。别说全款抢，就是看房的都不多。

现在看从高新主城到运河新城中间至少还有五六公里的断裂带，想不明白，高新项目奇货可居，千人抢万人摇，可为什么合肥却把大量的供应放在10公里以外，如果是在高新上班的人，真的要跑到这么远的买房吗？

其实，这一点也可以对照合肥的滨湖，也只直接拉到合肥最南端，从环线看，处在合肥外环外。

因为合肥在滨湖投入大量配套建设，把省府搬迁，借助巢湖地利，拉了两条地铁，用小20年的时间，先从起步区、金融中心、CBD、市府到目前的五点零卓越城板块。

▲孤零零的地铁口

中间和老城依然有大量的割裂带，目前在逐步的填充，比如中央公园板块、南艳湖板块。

而在这些板块中间，还存在大量空地。所以所谓缺地，只是阶段性的控地的结果而已。

当然，我们并无权评判这样好不好。

因为其实，在过去十几年中，合肥的这种造新城的方式，在各大城市中很普遍。

只不过合肥做的比较极致，那就是从外围新城向内包，所以主要供应在外围，而内部却几乎不供应，甚至是零供应。

高新在这方面更典型的。

 

一方面是主城没项目，出来一个全城抢，另一方面是一群刚需被迫外溢到鸡毛都没有的地方抢一万七八的全款新房。

经开区也在学滨湖、高新，主城区不供地，在接壤肥西的地方拍地，直接开到27000的限价。开发商看了都觉得疯了，没人拍，于是就是降到23000，还没人拍。

近期直接把合肥一梯队186学校拉过去，还首批只拍一块地。大概率开发商会拍的。

这里面有一个问题是，那些被迫被外溢的刚需群体，就有点惨了。

在任何一个倒挂城市，抢到就赚百万的，始终只有一小波人而已。

第三、合肥这个城市极大的保护了有房群体的利益。

我们之前在写杭州、西安调研的时候，写过限价和控地是极大的恶政策。

限价导致一二手倒挂，引发抢房，引发市场火爆。

而控地，导致供应不足，人为抬高地价，地价诱导二手房价再上涨，再进一步拉大一二手再倒挂空间，继续引发抢房，维持市场高热不减。

但，你从结果看，其实限价和控地的结果，其实是多赢的局面，政府地价越卖越高，房价上涨，有房的资产水涨船高，开发商也不愁卖。

尤其是让这个城市的有房人通过房价上涨获得资产收益。

这也难怪这几年，这几个城市倒挂城市的普通有房群体，对城市、对楼市都信心饱满。

以合肥为例，合肥有房人对买房的信仰是强烈的，尤其是对倒挂摇号的信仰是强烈的。

以万科朗拾为例，1080个人摇号，只有125个人是刚需，剩下的960个人都不是刚需。都有房或者曾经有房。

但是你换个角度看，这个城市对刚需（无房）的人是不是非常不友好，甚至是极大的恶意。

表面看，摇号让刚需先摇，给予刚需权益，让刚需首付30%。

同一个项目，刚需摇中比例是2:1，普通摇中比例6:1。是不是对刚需很好？

比如在滨湖，摇号项目需要先摇资格号，再摇选房号。而刚需是直接入围资格号。

并且开发商还会根据项目火爆程度，要求非刚需购房者提高首付比例竞争选房号。

而刚需则不需要。

但是试问，哪个城市的刚需，起步能买得起2万+的房子？

首套就要买100多平米的房子？

起手就需要70万+的首付，月供7000+？

最终，真正的刚需，只能被迫去买外围新区。

而这些地方，几乎零配套，起手价就是17000，起手首付就是50万，然后市场退热之后，直接被套进去。

所以合肥的刚需究竟是幸还是不幸呢？

只能说合肥对刚需无房看似给予了善意，其实是白糖里面加碎玻璃渣，挺受伤的。

也正是因为合肥控地和限价，导致合肥除了北部新城少荃湖，东部新中心、运河新城、肥西、肥东等外围板块或区域之外，基本起步起步都要105。

比如，滨湖起步要130+。滨湖的项目，刚需摇中的概率再高，但刚需买不起啊。

可是对于真的能买得起的豪宅客户，又因为极少供应，需要8成甚至全款，我想这些有钱人心里也一定想说，我谢谢你啊。

第四、合肥买房建议很简单，18000以下的板块和项目慎选。

经开临湖，21000的华润琨御府不值得。

23000左右的板块和项目地缘客户随便选，比如蜀山的伟星都汇之门、瑶海置地中心、庐阳的祥源庐源上城等等，其它类似项目，基本没大问题，除非项目和开发商不行。

经开临湖，21000的华润琨御府不值得。

最值得关注的是淝河新城、高新蜀西湖东、经开明珠、南艳湖，政务东，需要摇号的新盘。

27000左右的省府北宸院能接受大面积的可以关注。省府东的尚如园，也可。看十年，都是好地方的稀缺资产。未来还需要三五年的沉淀。

3

最后——

每个城市的调控策略不同， 导致房地产市场也是完全不一样的。

像合肥这样，控地和限价，让这个城市买房人赚的喜笑颜开。但是刚需上车真的好难。

但是像郑州、武汉这种，不控地，也不限价，超大供应，让刚需一万出点头就能在三环买到地铁口带装修的房子，但是这个城市房价三五年不涨，只要买了房的，都亏的痛心？

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