这里已成一片红海

米宅

1999年，在国家领导人的指示下，市政府结合北京的产业经济结构调整，确定将“软件产业”作为首都知识经济时代的支柱产业。

自此，中关村软件园正式诞生。

2000年，中关村软件园落址海淀西北地区的东北旺，从早期的操作系统软件产业。

到如今的大数据、云计算、移动互联网、量子计算、人工智能等，软件园就一直走在国内前沿，产业结构不断升级。

目前园区集聚了腾讯、百度、新浪、滴滴、联想、亚信科技等700多家IT企业总部和全球研发中心，在园从业人数近10万人。

现已成为国内首屈一指的科技园区，占据着中国互联网的半壁江山，也被称为：

中国互联网的宇宙中心。

软件园创园初期，周边还是海淀发展最落后的区域，大量的棚户区、城中村、农田耕地是该地的区域特征。

除了上地和马连洼往南区域的生活居住配套较为成熟之外。

像清河、西北旺、西二旗等地带，还是原始的城中村面貌，居住体验差。

但有软件园旺盛的购买力支撑，当时清河等地的房价也要四五千元，跟上地差不多。

而距软件园直线距离仅1公里的昌平回龙观地区，有一大批质量不错的保障房，房价只要两三千，租金也更便宜。

加上2002年9月，地铁13号线正式通车，回龙观去园区的便利度，大大超过了清河、西三旗和海淀东部地区。

园区收入较低的就业者们，大多数都选择了房价与租金更低，交通也更便利的回龙观。

不是海淀，却胜似海淀，回龙观码农聚集区就此形成。

伴随着城市化进程的加快，特别是周边中关村软件园的快速发展，地区人口不断集聚，让该地区成为北京居住密度最大的社区之一。

居住配套设施落后、职住不平衡、早晚高峰交通比市区还拥堵等一些问题，也在回龙观地区日益凸显。

为了改善这情况，2018年8月，市委市政府出台《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划》。

宣布将用200亿投资用来改造升级回龙观和天通苑片区，也就是所谓的“回天计划”。

提出到2020年要实现该地区医疗卫生、文化体育、交通路网、市政基础设置、提升城市治理水平等具体目标。

几年时间过去了，回天地区各方面生活配套的改善，确实是在肉眼可见的提升。

医疗方面：积水潭医院回龙观院区二期启动建设，北大人民医院北院区也即将投入使用。

教育方面：新增了人大附昌平学校，加上现有的育新、育翔、实验二小等优质学校，有效满足了该地区就学需求。

交通方面：科星路隧道打通，林萃路北延通车极大方便了回龙观东部居民出行。最重要的则是13号线拆分。

西二旗一度是北京最拥挤的站点，为了缓解这一交通难题，市政府将13号线拆分为A段和B段。

待AB段竣工之后，回龙观与朝阳北部地区，将能无缝衔接中关村软件园和上地信息产业中心，大大减少通勤时间。

医疗、教育、交通等各方面生活配套的提升，改善了回龙观地区的居住现状，也成就了：回龙观的房价。

在这轮楼市行情之中，回龙观地区整体的房价涨幅，超越了北京绝大多数区域，稳稳跑赢大盘行情。

大部分楼盘的价格早已超过了317之前的高点，而区域内的次新品质楼盘更是超越高点25%以上。

一梯队楼盘

金域华府、国风美唐、公园悦府、领秀慧谷。

金域华府：稳坐回龙观的龙头位置，是当之无愧的领涨盘。不管位置、配套、交通都是区域内最好的，当然价格也是最贵的。

其中一期有两限房，户型烂、得房率低、环境也一般。二三期为纯商品房，品质不错，半人车分流，精装交付、万科物业也是其保值增值的主要因素。

国风美唐：由于当时开盘价低，成了回龙观神盘。地理位置优越，有地铁8号线和13号AB线，相当于3轨交通。

小区为板楼社区，共分三期，二期有3栋楼是两限房，其余为纯商品房。三期人车分流，品质最好，物业还不错，就是霍营地区的城市界面较乱。

公园悦府：处于回龙观中心区域，地铁8号线上盖，交通便利，商业配套也在陆续建设中。

小区品质很好，社区内拥有超大的中央花园，也是万科物业，是区域内价格比较坚挺的楼盘。缺点是离软件园较远，需要换乘地铁。

领秀慧谷：生命科学城附近的标杆楼盘，昌平线与8号线双轨交通。社区较大，其中AB区为两限房，CD、D2区为纯商品房。

C区有花园洋房之都得称号，金地物业，D区和D2区最新，价格也最贵。离回龙观中心较远，去软件园还算方便。

二梯队楼盘

紫金新干线、融泽嘉园、新龙城、矩阵等。

紫金新干线：一期有部分多层回迁房，二期品质更好，均为板楼户型的电梯洋房，物业也不错。对口人大附昌平，未来有地铁13A线。

融泽嘉园：西城的安置房项目，并引进了育翔和161学校。虽是回迁房，但品质不错，有地铁、学校、医院的配套加持，地段也很好，区域内的热门楼盘。

新龙城：近地铁也靠近西二旗，占据地段优势。小区体量和密度都挺大，户型种类多，物业管理一般，社区居住环境还不错。

天龙苑矩阵：8号线与13A线双轨交通，对口回龙观最好的育新学校。共四期，社区体量很大，流通性不错。但环境比较乱，口碑一般，目前价格还未回到317高点，在标杆楼盘里也是独一份了。

三梯队楼盘

流星花园、首开智慧社、和谐家园、旗胜家园等。

以上这些小区都中规中矩，带有品质一般、社区小，或是回迁房、物业差等或多或少的缺点。

剩下大量的龙字辈保障房，不再一一介绍。这些小区建成年代从2000年至2009年之间，虽是保障房，但当时重点建设，质量都还不错，唯一的毛病就是老了。

作为海淀高端产业辐射的第一阵地，加上交通生活便利等多方面因素，如无强学区需求，回龙观确实是个不错的购房选择。

但回龙观作为刚需置业的天堂，存在大量的保障房，造成刚需类竞品太多，这轮涨幅已显现分化趋势。

区域内标杆楼盘的涨幅大大超过了保障房，拿走了大部分收益，部分保障房涨幅仅超过317高点些许，有些保障房的价格甚至没超过317之前。

加上现在海淀大力发展北部永丰板块，发展区内也以刚需楼盘为主，势必要分流一大波回龙观地区的购买力。

可以预见，下一轮楼市行情中，回龙观必定进入分化状态。

在回龙观购房，首要关注房子的稀缺性与流通性，具备以上两点，才能最大程度保障房子本身的保值增值能力。

虽然随着轨道交通的快速发展，未来交通属性会被不断稀释，但近地铁仍是该地区购房的底线选择（标杆楼盘无一不近地铁）

条件允许，尽量选择一二梯队里这些具备品质、物业、交通等稀缺性属性的小区。

当然，具体小区具体分析，如若价格超过西二旗、西三旗等区域，请坚定不移的选择海淀。