财政部发布了《财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》

米宅

10月14日，财政部发布了《财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。

该“通知”一共有九项内容，其中第八项内容是与房地产直接相关的。

里面有一段话最重要：

严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

以往在楼市低迷期，为了稳住土地价格，减少流拍率，以及让楼市快速回暖，城投下场拿地是家常便饭。

特别今年，全国楼市极速转凉，市场低迷，大众的购房信心缺失，民营开发商们不是在爆雷，就是走在爆雷的路上。

大量民营开发商爆雷，最直接影响的就是全国各地的土拍市场，因为没人拿地了！

所以从去年底以来，国企及城投公司，成了土拍市场的拿地主力队员。

每一个城市，每一场土拍，都有国企及城投公司兜底的身影，而且拿地金额的占比更是一轮比一轮高。

而如今财政部的这一纸公文，似乎宣告着土拍由城投兜底的时代，或将迎来终结。

时间转眼来到10月25日，这一天是江苏无锡2022年第四批次集中供地的日子。

无锡是今年集中供地的22个全国重点城市中，最早开启第四批次供地的城市。

毫无疑问，他也是继财政部发布新政后，第一个以实际行动做出表率的城市。

无锡此次一共出让13宗地块，13宗地块均只有一家房企报名，全部以底价成交，成交总价163.78亿元。

在本轮土拍中，保利地产以54.31亿元竞得2宗地块，上海中鹰黑森林投资集团以26.05亿元竞得2宗地块，绿地香港以18.75亿元竞得3宗地块。

对，你们没有看错，就是那个一直在“爆雷”边缘疯狂试探的绿地，它不仅活蹦乱跳，居然还一口气拿了3宗地块！

在无锡本轮的集中供地中，民营企业拿地比例增多，而地方城投的拿地金额占比，也从之前高达89%降至惊人的33%。

要知道，在无锡今年前三轮的集中供地中，央企都均未拿地，城投与地方国企是当之无愧的拿地主力军。

城投与地方国企在第一批、第二批及第三批供地中的拿地金额占比分别为：92%、55%、89%。

前三轮供地连央企都不敢下场的市场，第四轮却突然冒出了大量央企与民企，这件事怎么看都透露着古怪。

当实际深挖之后，我们就会发现，原来这些民营企业的背后，几乎都有无锡当地国资的身影。

就在昨天，苏州2022年第四批次集中供地也完美收官了。总计18宗涉宅用地，全部以底价成交。

从拿地企业的性质来看，依旧还是以地方国资或城投公司的托底拿地为主。

其中共有8家民营企业参与此次竞拍，并取得地块，大多数民企与城投联合拿地。

明明官方已经明令禁止城投“兜底”拿地了，为什么各地还敢顶风作案，继续干着左手倒右手的买卖？

原因还是出在政策上，只能说我们中国的文字博大精深。

财政部的通知是针对那些恶意储备土地，兜底拿地之后不开发，只是用来虚增土地出让收入的城投公司。

而拿了地又真实开发的城投公司，并不会被限制。

上有政策，下就有对策。

其实早在财政部发布通知之前，业内便盛传着一份内容纪要：

“今后土拍，原则上不能纯粹由国资或城投单独托底拿地，必须跟其他开发商合作。”

为了防止财政资金空转，打破城投或国企单独托底拿地的现状，一些地方早已想到了应对策略，并有所行动。

这种“打破单独托底”的策略，在此前苏州、广州、天津等城市的三批次土拍中，就有所体现，而这次无锡则表现的更为彻底。

比如无锡的操作模式，就是表面由民企出面拿地，实际则由城投公司支付土地款。

在拿地成功后，双方成立合作项目公司，地方城投出钱，民企出力代为开工建设，这样就能有效规避财政部的政策。

往年只在买房问题上才会出现的两个字眼，如今也要出现在土拍市场了。

城投跟民企与其说是合作，倒不如说是代持。

有朋友可能要问了，城投公司为什么不自己开工建设，而是多此一举的找民企合作呢？

这与城投的基因有关，城投创立的初衷就是为了建设那些短期盈利能力弱，长期却对城市发展至关重要的基础设施建设。

只要需要，城投可以化身为任何东西，可以房产开发，可以道路养护，也可以市政绿化，哪怕是保交楼最终也得城投顶上。

大多数城投公司本身也不具备开发运营的能力，只是为了完成任务而进场拿地，且“兜底”的地块多为郊区没人要的地块。

所以我们就看到了一个奇怪的现象：

截至今年10月，全国22个重点城市共成交地块2999宗，地方国资企业拿地1384宗，占总成交宗数46.1%。

今年前三批次集中供地，土地总出让金3888亿元，地方国资企业出资1941亿元，拿地金额占比接近50%。

目前国央企项目整体的入市率超四成，民企项目的入市率超三成，而城投公司花了最多的钱，拿了最多的地：

项目整体入市率却仅为9%

一边为了完成任务，通过发行“城投债”等形式募集资金，加大杠杆去兜底拿地；

一边又因不具备开发运营的能力，只能不断囤地，坐等升值之后高价转卖，或再进行抵押融资。

这将加大城投的负债率，负债率过高后如出现资金问题，对地方财政与金融系统都会造成重大风险。

现在城投与民企合作，最终就是为了借用民企的代建能力，解决手头项目开盘和回款的问题，缓解资金压力。

当无锡和苏州都做了带头示范之后，相信接下来在全国重点城市的四批次土拍中。

这种“合作开发”的新模式将会成为常态。

（原标题：楼市又玩出了新花样）