所有人都忘了最重要的一件事！

米宅

主城第一？

新区第一？

不要思考，把你下意识的答案告诉我。

注意，主城就是老城，这个没什么纠结的。问题出在了新区，我这里指的新区是半成熟的新区，完全具备了自住或者马上具备自住条件的新区，而不是刚刚规划的、几乎没有落地的新区。

这样的对比，才有价值。

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2020年，武汉调研。

之前来武汉调研多次，对武汉市场比较熟悉，但是依旧看到了完全不一样的武汉市场，有两个板块的对比非常明显。

1、光谷东的南山府，折后20500。

2、华科南侧的泛悦城、琨御府，24000。

3、都是国央企开发，安全第一。

4、都是武汉市场最热门的板块。

5、全都限价，买房人非常多。

前者是武汉甚至全国最知名的新区板块，有产业，有环境，有IP，有扎实的配套，甚至还有全国各地大量的炒房客蜂拥到访，几乎是武汉市场最有价值的板块，没有之一，这也让光谷核心成为武汉市场的超级大IP。

后者则是武汉市场非常成熟的板块，除了汉口滨江、沙湖、中北路、丁字桥、中山公园等富人区之外，鲁巷、华科、关山大道、K11为核心的老光谷板块，也是武汉市场炙手可热的次优板块。

3年过后，房价如何？

泛悦城，二手房3万-3万4。

琨御府，二手房2万9-3万3。

南山府，二手房2万2-2万5。

如果单纯按照涨幅，反而是泛悦城、琨御府的涨幅比较高。

短期内，光谷东的涨幅非常高，2021年5月南山府备案价暴涨至2万4-2万5，丝毫没有折扣。但长期来看，2018年光谷东1万6，光谷核心2万2，看似两者涨幅相差不大，甚至光谷东涨幅略高，但是光谷核心的流动性、变现速度反而更快。

你一定会问为什么？

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这就是我要表达的观点：

5年短期投资，光谷东波动性大，但长期投资性价比最高；

5年短期投资，老光谷涨幅又稳又高，但长期投资性价比不高；

适当回归主城，享受主城配套，享受主城价值。

原因：

1、不是光谷东的问题，光谷东基本面非常好。作为半成熟新区，光谷产业很好，武昌-东湖东拓的思路没问题，基建地铁拉动没问题，大量的年轻人涌入光谷没问题，购买力也没问题。

2、这是大环境的问题，连坐了光谷市场。20年前后武汉市场非常热，光谷东也非常热，21年上半年达到最热，南山府开一次清一次，领峰、元庐就是这个时期的地王，全国炒房客蜂拥而至。但是，2021年下半年开始，以及2022年，一系列外部因素的干扰之下，市场急转直下。

光谷东大降价，

顶级学区大降价，

远郊市场大降价，

……

这种降价是全方位的降价：

前面表达过，主城分两种，一种是绝对主城，一种是主城的成熟新区，两个都是非常适合。后者更好，也就是主城的成熟新区。

光谷神盘朗诗里程普降4000+元/平。

朗诗里程，光谷二手房中的神盘，户型小、单价低、位置好、品质差，2016年单价1万，2020年单价1万8，2021年单价2万4，如今二手房单价仅仅1万9，几乎恢复到2019年前后。

不仅光谷五路核心，包括但不限于曾经2万3的中粮光谷祥云、曾经2万6的中建光谷之星、曾经2万6的绿地国际理想城，曾经2万5的光谷188国际社区，在大涨之后基本上普降了3000左右。

光谷东，短期涨幅最高，但房价波动性最大。

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我找了几个最成熟新区的板块，大家可以对比一下。

比如说：

沈阳：最成熟的老城，中山公园，东五里河，西五里河，保工路，南湖，长白岛，半成熟新区的奥体、东湖、北陵公园、三台子、新市府。前者是富人区，最好的学校、商务、商业、地标，但房价也非常贵，2万5以上，后者则是半成熟的新区，各方面都是不是最顶级的，但也不差，整体都在75-80分以上，房价不贵，性价比很高，集中在1万5-2万之间。

南京：最成熟的老城，奥体、鼓楼老城、秦淮老城、老玄武、钟山，半成熟的新区，新玄武、河西中、河西南、大校场、软件谷、两湖、滨江，前者是富人区，最好的学校、商务、商业、地标，但房价也非常贵，5万以上，后者则是半成熟的新区，各方面都是不是最顶级的，但也不差，整体都在75-80分以上，房价不贵，性价比很高，集中在3万5-5万5之间。

苏州：最成熟的老城，阊门、环城内、湖东、湖西、狮山，半成熟的新区，新奥体、斜塘、平江新城、高铁新城、独墅湖，前者是富人区，最好的学校、商务、商业、地标，但房价也非常贵，5万以上，后者则是半成熟的新区，各方面都是不是最顶级的，但也不差，整体都在75-80分以上，房价不贵，性价比很高，集中在3万-4万5之间。

西安：最成熟的老城，曲江一期、高新一期、大明宫、会展，半成熟的新区，曲江二期、雁鸣湖、大明宫、市府、软件新城、CID、奥体，前者是富人区，最好的学校、商务、商业、地标，但房价也非常贵，2万5以上，后者则是半成熟的新区，各方面都是不是最顶级的，但也不差，整体都在75-80分以上，房价不贵，性价比很高，集中在1万5-2万之间。

成都：最成熟的老城，攀成钢、万年场、金融城、大源，半成熟的新区，大面、天东、天西、怡心湖，前者是富人区，最好的学校、商务、商业、地标，但房价也非常贵，3万-5万，后者则是半成熟的新区，各方面都是不是最顶级的，但也不差，整体都在75-80分以上，房价不贵，性价比很高，集中在2万-3万5之间。

……

类似的城市非常多，你想知道哪个？

可以在评论区告诉我，我来互动。

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为什么一直强调回归主城？两个字：

安全。

不是光谷的新区不行，

不是厦门鹭岛外的马銮湾新区、杏林、环东海域不行，

不是西安的沣东沣西不行，

不是成都的新川兴隆湖不行，

不是南京的江北、软件谷不行，

不是天津的中北、海教园不行，

……

所有的一切进入到一种恶性循环的发展中。

或者说资本市场越来越保守。

打个比方，以前大家投资买房买哪？肯定买新区啊，自住投资各占一半，都知道新区一定会成熟起来，房价也是涨幅最高的，毕竟价格低。

以武汉为例子，2017年傅家坡客运站、丁字桥附近就能卖到3万上下，价格挺贵的，光谷才卖多少钱？1万5-2万之间，几乎一半的价格。

我肯定买新区啊。

于是，总共100个购房者，20个买老城，剩下80个买新区。

而且买新区的人肯定赚钱了，这一条正向循环的道路。

但是2022年彻底打碎了这个链条。

还是100个购房者，现在50个买到老城，即使分散到丁字桥、傅家坡、民族大道、关山大道、华科附近，但是总体都是成熟老城，剩下仅有50个分散到光谷，毕竟光谷新区再牛逼，没有K11啊，没有同济医院啊，没有优质的学区啊，如果仅仅有就业和产业，是无法支撑普通人的自住生活的，这才是最关键的问题。

归根结底：

新区的发展越来越受限制，投资的资金越来越少，甚至炒房客的名额也越来越进账，收到的涨幅却达不到预期，于是困境出现了，成本很高，泡沫很大，长期看收益却没有那么高，于是大家都退而求其次，选择虽保守、但稳赢的老城。

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可以这样说：

投资就像马拉松，就安全角度而言，短途肯定新区赢，长期肯定老城赢，毕竟越往后越比拼耐力，比拼底子，老城除了产业一般，其余配套、地铁、底蕴、学区、商业，几乎都是碾压级别的。

我的观点：

1、光谷很牛逼，但是短期泡沫巨大，判断错了，进场时间错了，极容易高位站岗。

2、短期看老城涨幅一般，但长期来看，老城最大的优势就是：稳如老狗，涨幅少，但是同样跌的也少，于是整体涨幅就非常不错。

3、长期来看，类似光谷的新区都是最适合投资的，涨幅也几乎是最高的，毕竟房价足够低，只要风口来了涨幅快速拉起。

4、但是如果论资产的保值和安全性，还是主城会好很多，主城有K11，主城有大学城，主城有人文底蕴，主城有同济医院，主城有优质的学区。