这个遍地现房的城市，购房者却不幸福！

米宅

这个遍地现房的城市，购房者并没有很幸福。

这是大白武汉调研的第二篇。

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先说一下武汉目前的市场情况：

1、武汉市场热度一般。

除个别项目，因性价比高，销售中心人气略有人气之外，绝大多数的销售中心周内同一时间也就两三组客户。周六日也一样。丝毫看不到热销的情况。房价普遍在表单价基础上有10个点的优惠。

在此基础上，对照去年同期房价，整体有10%左右的下跌，个别区域和项目，下跌20%也是有的。

因此，目前武汉市场依然处在低迷阶段。

2、对武汉今年市场的整体预判是，今年行情整体偏看淡，最好的时候就是现在，最好的结果是能维持住当下的成交量。

但，不太可能，当下这波所谓的小阳春成交回暖，最多持续到6月就会结束。（这是超乐观的预判，不乐观的预判是，4月就会结束。）

3、目前武汉的购房政策非常友好，接地气。

武汉二环内为限购区，首付30%，二套40%，结清算首套。外地人无社保，可以先定房，签个承若办，可以先上车后补票。

二环外非限购区，首套两成，利率3.9，二套三成，结清算首套，外地人不限购。

4、经过一轮房价回调，目前在武汉，刚需上车门槛儿很低，10000出点头的单价，三四十万首付就能在武汉三环内上车。

5、武汉刚改选择面依然很宽，20000+的单价，二环边就能买到。

比如招商1872,2成首付，60万就能上车。比如后湖，60万就可以上车。

6、武汉市场的问题依然是由来已久的问题，供应量太大，容积率太高，城市框架拉得太大。

三环相当于绝对多数二线省会的四环。

比如武汉的三环相当于郑州的四环。武汉二环相当于石家庄、长沙、合肥的三环。

武汉到处都是高容高密的小区，高层五六十层非常普遍.

哪怕是在四环外也依然如此，哪怕是在外环外郊县地缘市场也是如此。

就算高容高密的珠三角都比不了。

7、武汉的房价梯队基本上是1环内4万+，2-3环：2-3万，3环外基本2万以下，四环沿线基本在1万甚至以下。

在武汉，二环内，不能说闭眼买，但买了总不会掉坑，可能会买的有点贵，但贵在有价值。

二三环之间，低于20000的项目慎选。因为地段和产品，其中一个一定有问题。

三环外，刚需上车要谨慎选板块，地铁、学校、商业三件套不能少。

在武汉，三环外，不要为了环境买房，比如金银潭、金银湖。

作为湖泊众多的沿江城市，环境还是三环内的好。

接下来，说几点武汉房地产市场独有的特点：

1、容积率普遍在4以上，超高层非常普遍，占比90%。

2、三环内户型面积基本上起步就是105平米。

3、武汉地域鄙视链非常严重。

所以对于老武汉人买房，地域性还是比较强的。

但是对于新武汉人和武汉偏投资客户，都认可光谷的。这也是为什么光谷会有独立行情的原因。因为购买力强，购买群体宽泛。

4、90%的项目都是现房、准现房的状态。

你能想象一个城市全是卖现房的画面吗？

武汉就是。

这说明武汉市场不仅供应大，更说明在过去两三年的时间，武汉市场行情低迷，成交不活跃。

或者也可以说，由于超大供应、无序扩张、高容高密，武汉房地产市场正在自食恶果。

至于楼市行情，什么时候能走出当下困局，今年大概率是不能的。

所以，不要对武汉今年的房地产行情有太高的期待。

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接着说一下武汉这个城市。从政治地位、人口、产业、城市价值四个方面看——

武汉市，副省级市、特大城市、长江经济带核心城市，国家中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽 。

全市下辖13个区，常住人口1364.89万人，城镇人口1154.15万人，城镇化率84.56%。

这一点可以对比郑州。

郑州，省地级市、特大城市、国家中心城市。郑州市有常住人口1282.8万人。 郑州市辖6个区、5个县级市、1个县。

因此，郑州虽然和武汉都是1200多万人口，但主城区人口天差地别。

所以你从这一点也能理解为何为什么武汉买房地域性强的原因了。

另外，武汉是中国四大科教中心城市之一，在汉高校83所，其中本科高校46所，数量居全国第二，仅次于北京；在校研究生18.27万人，数量居全国城市第三 。

这也就能理解，为什么光谷这个IP在武汉、在全国非常强了。

再一个武汉临江，百湖密布，但少山，地势平坦，所以这样的地方骨子里注定就是个大城市，适宜居住。

总的来说——

武汉就是政治地位高、国家中心城市、高校云集、钟灵毓秀，宜居，然后产业和经济都很强的强二线城市。

如果你是个小年轻，选择城市定居生活，武汉是个除了北上广深杭之外，可以重点考虑的城市之一。

如果你是做创业的、开店的、做快消的等等，武汉也是值得重点布局的城市之一。

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那么具体到房地产，可以把武汉分为四个市场：

二环内市场、二三环市场、三四环市场，四环外市场。

二环内市场又分两个市场，一个是沿江市场，一个地缘改善市场。

二三环之间，主要是武汉的刚需改善市场。

三四环之间，分为刚需外溢市场+光谷中心城。

四环外，就是远郊请远离市场。

当然这仅仅是一个初略的划分。会有人说，武汉可以分为汉口、武昌、汉阳以及光谷市场。

其实都可以，只是用环线划分，更清晰，更好衡量价值。。

先说结论， 在武汉，主要关注三环内市场。

好，先从汉口说起——

二七滨江——

次新界面，长江二桥至二七长江大桥段，汉口房价天花板，次新二手4-7万，后续往北还有所谓的二七滨江后期，目前是大面积的荒地。

主要在售项：

保利天珺：4.2万，位置尴尬，挨着二环桥，不利因素多。

汉口滨江——

老城界面，商贸城，批发，人口密集，周边次新二手3-5万。

在售项目不多，复星外滩bfc看两江交汇，去年开年4.6万，现在3.6万，降价厉害。

汉正街——

老城区界面，地缘客户为主，区域内在售的项目有两三个，不临江项目。

中建湖北壹号公馆高区看江毛坯34000，低区30000。

金地汉口峯汇，精装3.3_3.5万。

宗关——

三环，临汉江，少许有点看江资源，但价值不大。

项目不多，万科万维，精装2.7万，两梯4户，现房，之前卖3.15万。降价厉害。

汉江湾——

三环外，汉口偏西，临近资源一般，招商1872，毛坯2.45万-15000。

古田——

2-3环之间，二环硚口、汉正街、金融街的外溢，不限购，配套半熟。次新13000-20000。

主要在售新房，龙湖揽镜，均价15000，毛坯。

其它板块，菱角湖、金融街、老城区，老城区界面、旧改，多地缘客户没什么项目，主要在售项目，毛坯24000-25000。

泛海CBD，二手29000-35000。

泛海外围主要在售项目金地峰璟，带装修24500。

后湖——

后湖是外溢刚需比较严重的区域，位于2-3环之间，不限购。

后湖很大，可分后湖西，和后湖东，后湖东（堤角）的品质楼盘价格相对贵一些，蹭二七滨江的价差，在售项目四五个，价格从21000-27000不等。

后湖西项目不多，从毛坯19000到精装27000-28000，地缘项目为主。

金银湖、金银潭——

三环外，2万以下。地缘客群比较强，界面待开发的比较多。

盘龙城——

偏远，依靠机场概念，规划比较完整，配套不完善。均价8000-10000。

长江新城——

没有任何价值，本地人不太关注的市场。县城界面，距离汉口几公里断裂带，有地铁21号线，没有产业落地。除了房子就是卖房子，主力卖点之一是距离对面的武昌比较近。

近期有外地团购，有所谓的外地人团购日（针对外地人加价销售的情况），模式恶劣，可见坑深。详见《这个跨越35年的顶层规划，摧毁了购房者的信仰》。

整个长江新城，目前主要在售项目有四个，均价从8000-12000。

接下来是汉阳和武昌的具体板块分析和主要在售项目，碍于篇幅太长，我做成了下图文档形式——