​2023年第一只领头羊城市的房价开始狂飙了！

米宅

楼市已经开始全面回暖了！

只要你没蒙上眼睛，应该都看到了。

一、

上周开始，米宅已经开启了多条线路多个城市的调研。

有去海南、云南的旅居调研。

有去苏州、南京的长三角调研。

有去珠海、东莞、广州的大湾区调研。

与此同时，在我们的内部工作群内，包括米宅在天津、上海、深圳、北京、武汉等多个城市的分公司的同事不断分享所在城市最新一线楼市活跃度和成交情况。

楼市正在快速回暖。

直接表现是人变多了，客户来访量和成交量大幅上扬。

比较典型是一线的北京、二线的成都、天津、重庆的二手房带看量是去年同期的2-3倍。

比如北京的二手带看，普通中介平均每天的带看量都在6组以上。

而像南京、苏州、杭州、珠海、东莞、郑州、青岛，核心板块案场人气明显变多。

在这些城市，无论是在房管局的交易大厅还是在各大销售中心，都是人头攒动，人群一波接着一波。

就连楼市几乎冰冻的深圳，客户活跃度也明显增大。

虽然成交量没有明显变化，但二手笋盘已经不好找了，像去年那种年终割肉大甩卖基本没了。

具体到城市——

北京，市场很火！

上海、成都、珠海、版纳、苏州、南京、海口、广州、佛山、三亚、东莞、惠州，市场点状有点很火！

天津、济南、郑州、长沙、青岛、昆明、沈阳，主城有点小火！

深圳、武汉、重庆、昆明、福州、石家庄、贵阳，大连、无锡，核心主城板块市场开始复苏了！

杭州、西安、厦门、合肥、温州、宁波、南昌，市场氛围感拉满！

呼和浩特、乌鲁木齐、长春、哈尔滨、西宁、南宁、太原，市场无感！

其它三四线，返乡置业行情旺盛。

二、

1、北京，市场很火！

什么是市场很火？

这个很火，整个市场的人气和成交都很旺，包括偏远板块，甚至已经外溢到环京区域，比如通州、燕郊热点板块热点盘也都很火。

目前市场很火的，就只有北京。

先看二手，上个周末链家周六实际正式签约538套，周日正式签约652套，累计接近1200套。

按照链家在北京二手房市场占有率是45%计算，这意味上个周末北京二手房签约总量在2600套+，按照这个签约量，仅四个周末签约总量就会突破1万套，算上周内成交，那么北京单月成交会突破2万套。

这个成交量足以说明目前的北京市场很火。

2、上海、成都、珠海、版纳、苏州、南京、海口、广州、佛山、三亚、东莞、惠州，市场点状有点很火！

什么是市场点状有点很火。

不是所有区域和板块都很火，只是核心板块成交火爆。

主要表现就是热点区域新房和二手成交比较火爆。开发商开始喊涨，二手房底价价不断提高。

比如苏州，园区的二手房现在签合同要排队。主城核心区的新房项目成交很火，元和核心的中冶国锐·锦绣雅著等项目开始喊涨。

比如成都金融城的次新二手房，成交量放大，挂牌价已经开始上涨5-10%，诚心挂牌量很少了。

3、天津、济南、郑州、长沙、青岛、昆明、沈阳，主城有点小火！

什么是主城有点小火？

就是没有那个板块很突出的火爆，但整体有点小火。

主要表现是只要是主城区目前能正常销售的项目，销售中心人气都很旺。

以郑州为例，只要是郑州四环内的正常销售的项目，就算是工作日，平均每个销售每天也能接待3-4组客户。周末基本上去销售中心是要排队等销售员的。

4、深圳、武汉、重庆、昆明、福州、石家庄、贵阳，大连、无锡，核心主城板块市场开始复苏了！

什么是核心板块开始复苏了。

复苏主要表现在割肉大甩卖没有了。卖家开始犹豫要不要割肉了，想再等等了。以重庆为例，照母山次新二手几乎看不到低的让人很吃惊的挂牌价了。

5、杭州、西安、厦门、合肥、温州、宁波、南昌，市场氛围感拉满！

什么叫市场氛围感拉满？

主要表现就是市场情绪很饱满，但是还没动，不过气氛已经到这里了。或者也可以说，就是强预期，弱现实，楼市想回暖还需要时间。

以杭州为例，二手房价应该不会继续跌了，但二手房想要涨价，很难。

新房市场想要进入到交易活跃的状态，还需要一段时间。

6、呼和浩特、乌鲁木齐、长春、哈尔滨、西宁、南宁、太原，市场无感！

市场无感，就是没什么大的变化，可以说波澜不惊，也可以说一潭死水，看你屁股坐哪边了。

7、其它三四线，返乡置业行情旺盛。

这一点，身处三四线城市的朋友们是深有感触的。

这一波返乡行情很猛，主要原因是过去三年口罩，很多人没有返乡，也就没啥返乡行情，今年能回的都回了。再加上过去三年三四线房价下跌很厉害，到处都是四五六七千的房子，很多蓄积的需求，该买房的确实会心动。

总结如下：

1、北京大概率是本轮楼市上涨行情领头羊。

2、节后核心区楼市回暖比预期更快、更猛。

3、本轮行情和以往不同，是以刚需驱动，刚需盘明显热于豪宅，这说明刚需开始进场了。

4、本轮楼市回暖和去年不同，不是个别几个城市，而是覆盖面广，涉及大部分的一、二、三线城市。

5、本轮楼市回暖热度会持续蔓延，但在不同城市表现不一样。但总体还是以主城区为主。外围新区、郊县还轮不到。

6、目前这个阶段回暖超预期，除了需求延后，还有一个很重要的原因是官媒央媒全方位的下场拉气氛。近期看CCTV的新闻就能看出端倪。

三、

关于这一波回暖，我知道很多人内心是无法接受的。

但还是有些建议给到大家——

第一、现在不是明辨黑白，讨论对错的时候。

房价往下掉需要三年，往上涨太快了，别跟自己较劲，别跟趋势较劲。

是时候，打不过，就加入了。

第二、如果你换房，今年是一个非常不错的脱手劣质资产的时机，趁着市场的热度赶紧把手里那些好几年不涨的房子卖掉，买入优质资产。

第三、想趁机卖掉老家345线城市的房子，把资产往大城市转移的朋友，一定不要辜负了三年口罩打下来的房价，更不要辜负房地产被按地摩擦两年打下来的核心一二线城市，又低又宽松的限购限贷门槛。

问题来了，外地人买房，哪些原本高不可攀的二线城市的政策最亲民？可参考下表——

尤其是人口持续流出，要产业没产业，只有体制内才算体面工作的三四五线，如果你没什么政经资源需要继承，完全可以考虑拖家带口的到一二线城市生活。

如果你不能，你起码要为下一代去一二线、去长三、珠三铺路。

很多朋友可能不知道怎么迈出第一步。手里的钱，能去那些城市？可以参照下表——

对照以上两表，目前大湾区的珠海、东莞、佛山不限购、首付20%，利率最低3.7，是目前最有吸引力、最亲民的条件了。

四、

永远不要停止对未来的谋划。

如果你家庭条件一般，想要靠自己的努力改变命运。

你就会知道对咱们这种出身的人来说，想要改命，最大的阻碍并不仅仅是经济方面的困顿，更重要的是家里上一辈人的赚钱认知太低端，没办法给你更好的指引和启发，无法帮助你走出贫困的循环。

很多甚至还拖后腿。

很多东西，只有当你亲眼见过，亲身感受过，才会被触动，才会形成意识。

一个一直呆在三四线、呆在县城的人，他无法想象和理解，深圳的房价，为什么会是20多万一平。

如果你起点低，没关系，只要你跳出原来的既有认知，去拥抱更好的可能就行。

如果你人到中年，一定要为你的孩子将来能去一二线，能去长三角，能去大湾区铺路。

千万不要因为你的局限，拖了孩子的后腿。

千万不要说儿孙自有儿孙福，只有无知愚蠢的父母才会这样说。

你这辈子的能享受多大的福分，很大程度上取决你的孩子，将来有多大的成就。

作为父母，不知道给孩子铺路，不知道给孩子积攒资产，不知道给孩子在长三角、在大湾区留钩子，只知道说儿孙自有儿孙福，将来还想享福，有点太扯了。

任何时候，资产配置都是一个人的一生必须课，一个人一生都需要做的事。

无论你手里有30-50万，还是50-100万，还是100万+ 。

今年，都不能辜负。