[楼市] 楼市的终局，是什么？

摘要：楼市的终局，是什么？房价的终局，是什么？这是近来自媒体上流行的“作文题目”，很多人都在写。其实楼市和房价，都没有终局，因为我们都等不到地球的毁灭，所以一切都是过程，而没有终局。媒体喜欢使用“终局”，是为了流量，这样可以让题目更有“张力”和“吸引力”。今天是周末，除了昨夜今晨的汇率波动，没有什么重要的消息。而这波人民币的汇率贬值，我也在两天前的语音课里预测过、分析过，所以决定谈谈“房地产终局”这个伪话题。首先给出我的结论：1、经济是有周期的，房地产也是有周期的。现在房地产的“周期时钟”正运行在冬季，它早晚会走出这个阶段。方式简单而粗暴——大幅降低供应量。2、2021年的楼市大变局，在2022年开启了城市的“收缩时期”，很多四、五城市的基础设施、公共服务出现断崖式下滑，最终导致年轻人加速逃离，由此带来全国房价的新一轮大分化。3、部分大城市的楼市正在回暖，有望再度进入牛市。未来，大城市一块地砖面积，可以换小城市一套房的现象，将越来越普遍。一定会有人反驳我：人口红利终结了，城镇化率运行到高位了，楼市不会有未来了。人口红利终结，这没错。下面两张图，或者说两组数据，都是我的团队率先整理出来的，很多媒体都引用过。 城镇化是最大的内需，也是房地产最大的推动力量。过去这些年，中国平均每年新增城镇化人口在2300万人以上，高峰的时候达到接近3000万。而2021年，下滑到了1205万人。年度新增城镇化率，也从每年1.1个百分点左右，下滑到了0.83个百分点。这的确意味着，中国房地产的供应量 ...