最艰难的三年已经彻底过去了

我先说我的观点：

1、稳定是第一位的。

2、涨不是最重要的，既要防跌，更要防涨。两点都要。

3、你期待的大涨、暴涨、全涨不会来。

4、利好优质城市，利空劣质城市。着重20%的优质城市。

5、所有的预测都会被打脸。

6、我的观点仅供参考。

我的观点不变，还是谨慎乐观。

我绝对不会因为市场的短期利好，还没有立刻见效的利好，就把观点从谨慎乐观迅速调整为非常乐观，我做不到。

楼市非常系统、专业、涉及面广，不是草履虫式，不能套用“放水-利好-暴涨”简单的逻辑，而是需要观察市场走势、政策执行、房企恢复、购买力恢复、城市恢复，我估计，至少半年到1年。

1

全部都是大招！

全部都是大招！

全部都是大招！

1、疫情基本放开。

怎么看新十条？90%利好，10%不利，利大于弊。

9成一定是利好，毕竟放开了，人、城市、产业可以流动了，生活终于恢复正常秩序，有时间和空间继续创造GDP。我们都必须鼓掌。

但是很多人会忽略，还有1成的利空。

不多，但必须注意。7号放开，非常激动，激动之后呢？身边人是不是阳了？是不是也去抢药了？布洛芬、连花清瘟、试剂是不是屯了一遍？

恐慌心理，从众心理，乌合之众。

2、高层宣布利好。

会议级别很高端。中共中央政治局，20大之后第一次，面对内外交困，风高浪急的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，我们终于重新回到了正规，经济发展才是第一任务，甚至在会议中反复强调，多方面强调，“坚持稳中求进”、“高质量发展”、“更好统筹疫情防控和经济社会发展”、“稳增长、稳就业、稳物价”、“推动经济运行整体好转”。

确定了经济发展保质保量，实现质的有效提升和量的合理增长，2023年的宏观政策会非常宽松，积极的财政政策和稳健的货币政策。

目标明确，回归主线。这是好事。

3、楼市也跟着动了起来。

全国各地都开始促销，大降价、首付分期、降低首付。

情绪全部拉满了，ICU跑步KTV，嗷嗷叫抢房？嗷嗷叫抄底？怎么可能。

把脑子从脚后跟拿出来再想想吧。

大量的利好需要消化，是2023年影响变量的第一个因素。

2

房企站起来了吗？

看似是：

碧桂园前11个月销售3354亿，自11月24日以来，碧桂园已经跟10家银行签署协议，初步获得了逾3000亿授信支持。

苏州第五批集中供地：10宗地块收金132亿，全部成交，2宗触顶摇号，平均溢价率4.8%，最高溢价率15.26%。

金地集团前11个月销售2014亿，单月销售连续4个月同比增长，同时在22-25日夺得获得授信，累计超过1350亿。

但是，广州的保利锦上会狠狠的扇你一巴掌。

保利，央企，军工，现金流、号召力、战斗力、信息敏锐度都是非常牛逼，但是，依旧扛不住。

保利锦上的瓜，很有意思。

位于云浦板块，新房绿地、龙湖2万9，二手房越秀2万8，最关键，彼时市场不错，但现在很冷，不坚挺，保利想降价。

而且保利更偏，离地铁更远，配套更差，开盘的价格连中介看了都摇头：

3万2-3万8。

这是一个连分销都会骂的项目，太贵了，至少贵了4000。

保利傻吗？不傻，因为政府不允许降价。

不是保利不想降价，而是政府为了稳定市场，逼着保利保持高价，请问保利应该怎么做？房企的回款续命和政府的稳定市场之间的冲突。

降价了，市场不稳定。

不降价，房企不稳定。

大量房企还没有彻底恢复，是2023年影响变量的第二个因素。

3

有一个非常有意思的热搜：

苏州：赴欧洲，抢客户，抢订单。

浙江：赴德法，抢客户，抢订单。

无锡：已对接项目金额8亿美元。

四川：赴欧洲，抢客户，抢订单。

广东：赴欧洲，抢客户，抢订单。

福建：赴欧洲，抢客户，抢订单。

深圳：招商大会在筹备。

海南：推出离岛免税跨年狂欢。

不必过分吹，但城市间的争夺战已经打响了。

大量的城市需要消化政策，恢复生产，恢复京津，恢复活力？会很快吗？不会，也需要周期去消化。

就像一位网友说的：

我是江苏做五金生意的，20年21年其实生意都不错，有的机械厂里忙得天天加班的，22年是过了5月份开始淡的，过了十一突然生意急遽减少，现在好多厂里都说准备过了元旦就放假过年了。

2023年，城市最需要恢复的是活力，而不是楼市单个市场。

因为疫情对于城市的打击面太大了。

新疆损失了上千亿，

上海损失了上千亿，

郑州损失了将近千亿，

广深损失了上千亿，

全国账面损失数万亿。

甚至，2022年年底，2023年年初，每一个城市都要度过一段混乱期，越来越多的人阳了怎么办？我要不要囤积物品、药品？公司的租金、税收要不要减免？旅游业会不会快速恢复？消费会不会快速回暖？

都是未知数，只有一点非常明确：

经济需要恢复，但不会很快。3-6个月逐渐回暖，中间不能出现大的市场变动和政策反复，消失的信心、投资、消费、活力，才能更快回来。

其他的事情，都是次要的。

大量城市的经济需要快速修复、恢复，是2023年影响变量的第三个因素。

4

那，楼市基本面现在怎么样？

深圳可以买吗？

这是全国最值得期待的城市。

基于深圳强大的基本面，每年50万+的人口流入、超强的产业、稀缺的土地，以及最关键的是深圳放假已经回调了20%，2023年会回调10%，然后房价就可能进入上升周期，2023年深圳市场值得重点关注。

苏州可以买吗？

2.2万亿的GDP体量，拥有全国唯一一个5000亿的县级市，产业、环境也是非常不错的，每年20万以上的人口流入，也是非常不错的。

上海可以买吗？

其实上海的房价还是非常贵的，尤其是2020年8月到现在涨了2年多，新房打新，二手也是大涨了一波，毫无疑问，2023年房价会稳降一波，但是以上海4万亿的体量，上海的城市界面、人口吸引力、特斯拉，加上上海的号召力，我相信才是最牛的。

北京可以买吗？

看似幸福里、汇德里、玖合府、中信府等少量新房还不错，但是整体北京市场还是比较一般的，一是涨过了，二是新、二手市场都一般。

武汉可以买吗？

武汉市场不错，但是最近高位站岗，从光谷的降价和学区房的降价，就可以非常明显的看到，整个市场的变化还是比较大的。但是武汉基本面问题不大，从维持在1.5-3-5这样的房价格局是没啥问题的，无非是入手的时机不一样。

剩下的城市呢？

核心城市的非核心资产呢？

大量的三四线城市呢？

城市的资产重新估值、优劣置换，是2023年影响变量的第四个因素。

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做一个总结吧：

1、也许，这只是春天前的最后一场寒潮。

2、最艰难的三年已经彻底过去了。自由，经济，消费，全面回归！

3、深圳敢不敢放开？深圳会不会再涨？深圳涨，则全国涨，其他城市不行。

4、出政策是一方面，但是政策的力度、深度、穿透力才是最关键的。

5、2成首付就牛逼啦？放开限购就牛逼啦？别着急，等一等。

6、经济、消费、楼市、收入，看似升温，但是很多只是恢复到破坏前的水平，要想追平、甚至超越，则至少需要1年消化政策、消化利好。

7、实体和居民的信心，不可能一夜之间就能反转。心急容易出事，心急是会犯大错的。