放开限购！最后一个口子彻底放开

这两天最重磅的新闻，莫过于苏州全面放开限购。

完全0门槛购买！外地人可以直接买！

那么：

全国怎么买？

苏州怎么买？

1

苏州不是第一个，也不是最后一个。

但是苏州一定是全国最重磅的一个。

为何？

除了北上广深，就是苏州。

1300万人口，2.2万亿GDP。

这就是苏州的底气。

9月14日，等待已久的苏州终于全面放开限购。

注意，全面，放开限购，两个定语。

总结起来就一句话：

不管外地本地，来了至少买1套房。

这件事情的意义在于：

1、全国大城市第一个全面放开限购。

在GDP超过2万亿、人口超过1000万的超级大城市中，除了重庆，北京没有，上海没有，深圳没有，广州没有，只有苏州。

2、这是苏州2016年10月限购后，彻底放开限购。

在这6年中，2016年彻底限制，2019年松松紧紧，2022年彻底放开，除了2019年前后，整个苏州市场，尤其是园区/狮山，一直在稳步上涨。

3、最关键的是，苏州这一次彻底放开了园区。

这无疑是非常重磅的。要知道，园区就是苏州的底线，等同于深圳放开了前海限购、北京放开了海淀限购、上海放开了内环限购。

这是苏州最重磅的一点。

2

为什么？

这是应该是所有人最关注的一点。

苏州是非常聪明的。

2022年5月，苏州放松了一部分限制：

1、新房限售3年变2年，二手房限售取消，但这些不重要。

2、不限购区域的房子不计入苏州家庭套数，有用但不重要。

3、二胎及以上家庭购房不限售，不重要。

4、最重要是这一条，外地人由累计2年社保改为连续6个月社保。

但是，同期的城市也在放松：

南京：6个月社保。

杭州：落户就能买二手。

上海：又开始全球抢人了。

浙江：除了杭州，首套最低2成，二套最低3成。

相比之下，苏州门槛还不够低，必须是0门槛。只有0门槛，才能跑赢市场。

最重要的一点，苏州必须成为第一个。

成为第一个是非常困难的，想要做的事情太多了：

1、苏州非常想吸引上海人，以及整个长三角最有钱的人。

上海不是门槛极高吗？首付至少8成吗，杭州不是首付门槛很高，打新非常艰难吗？南京不是门槛高？河西南、南部新城打新非常难吗？

买不到是吧，抢不到是吧，来啊，来了苏州就能买，首付比例也非常低。

2、苏州必须抢在很多城市之前放开限购。

早起的鸟儿有虫吃。

放开越早，越能吃第一波红利，抢到第一波最优质的的客户，越往后，别说肉了，连汤都喝不上，宁波放开限购，青岛放开限购，郑州放开限购，这些城市不足为惧。一旦杭州、上海、南京、广州、成都全都放开限购，一定会分流大量的客户，肉就这么多，大家一分，留给苏州的肯定不多。

这也是苏州为什么抢着放开的原因。

3

那么，苏州应该怎么买？

整个苏州最核心的板块，可以称之为：4+1。

4：姑苏、相城、高新/虎丘、吴中吴江，四大板块。

1：最牛逼的园区。

东西南北中，园区最牛逼。园区是全国客户最关注、最核心，1300万人口，2.2万亿GDP，实力也非常强，核心区房价非常高，核心板块7-11万，潜力板块3-6万。

其次，姑苏居中，地缘自住，往外走平江新城更好点；其余3个板块，相城是长三角的交通枢纽，高新区唯一有价值的是狮山，吴中吴江除了太湖新城配套环境好点，价格也不坚挺。

因此，苏州最简单粗暴的逻辑是：

1、能买园区买园区。

2、不能买园区核心，就买园区潜力板块。

要知道，99%的人买不到、买不起园区。

为什么？看两个楼盘的开盘：

1、旭辉新希望，抢不到，找关系才能抢到。

2、万科颐和玲珑，4万2，太香了，但抢不到，任泽平依靠人才引进买到了。

也就是说，想要在园区核心买房，你必须具备几个条件：

1、你很牛逼，像任泽平一样，苏州需要你来背书。

2、你很有钱，认筹排号200万很简单，全款买房无压力。

3、最好有关系，这样买到的几率大多了。

没钱，没背书，没关系，老老实实园区潜力板块吧。

4

园区潜力板块如何选？

选筹千万条，价值第一条。

如图：

园区核心：很牛逼，最高11万，但新房极少，极贵，非常难抢。

奥体：次之，最高6-7万，有新房，但限价4万，极难抢。

独墅湖：次之，最高铂悦犀湖7-8万，产住一体，但新房极少，不好抢。

价值不断南移，价格不断南移，发展也不断南移。

园区外围的潜力板块应该怎么买？

价值高，价格高，没意思。

价值高，价格低，非常值得关注。

尤其是当园区已经发展了将近30年，已经非常成熟，向外发展是一种必然，于是，园区的潜力板块必将迎来了巨大的发展。

最关键，支撑园区潜力板块价值有几点：

1、园区已经27年，非常成熟，急需外溢。

2、园区核心宗地非常变态，必须是大户型，不管是上华琚西、还是海尚壹品北，大平层，1000万起。这是有钱人的游戏，不是普通人的圈子。

3、十多万从业人员中大学及以上学历者占比达64%，博士、硕士家庭很多。

4、借助苏州东站，全面对接上海。

5、独墅湖科教园区，4000+家高精尖产业，上市企业31家，微软、华为。

6、苏州大学、西交利物浦大学、中科大、西交大等。

7、地铁2号线、8号线（建设中），8站抵达湖东CBD。

8、购买力外溢+本地人支撑。

我给大家讲一个事儿，我们在项目调盘的时候，有几个非常有意思的现象，

1、很多客户首选洋房，一是价格，性价比极高，二是舒适，2、有很多客户竟然是自驾过去，大部分都是本地人，或者离得非常近的客户。

知道了这两个消息，我放心了。

1、洋房大于高层，不是炒房。我放心了，这不是中海一家，而是这几年苏州市场的流行，之前的热盘林溪雅苑就是如此，大家更加注重舒适度。

2、本地人以及周边人大于炒房客。我放心了，我一定有理由相信，这才是真正的资产配置，大部分客户都是自住客，安全，托底，本地人认可，外地人认可。

5

中海独墅云著。

中海独墅云著规划4栋17F小高层，264套，建面约97㎡户型；9栋8-9F洋房，287套，建面约110-133㎡户型，总计551套。

要知道，独墅云著的8层真洋房板块内非常稀缺。

核心信息如下：

1、园区潜力板块，中海独墅云著，单价3万4。

1、园区内没供地了，极其稀缺。

2、板块内第一个项目，也是目前唯一楼盘，后续还有七八块地。

3、有地铁，2号线已通，8号线2024通车，在建中。

4、低密洋房，中海打造。

5、产品非常不错，详细信息下方咨询。

这是距离园区核心非常近的楼盘，能够完美承接园区核心价值。

这是独墅湖核心夜景，多美啊！

6

回到第一个问题：

全国如何选筹？

苏州如何选筹？

去最好的城市，去最核心的板块，去买限价最低的楼盘。

如果不行，最好城市的外围，最核心板块的潜力，比上不足，但也是最佳选择。

1、园区最牛逼，但你买不到、买不起，那就放弃，没必要浪费时间和精力。

2、园区潜力板块一定不差，青剑湖牛逼，东沙湖牛逼，斜塘牛逼，奥体牛逼，独墅湖牛逼。

3、除了园区，苏州到处都是3万+，如何选？记住一定，东优于西，北强于南。

4、3万以下价值楼盘不多，挑挑拣拣，但2万以下闭眼放弃。

5、央企托底，洋房为主，至少托底。

6、全国大放松的北京下，谁越早放松，谁就能迟到第一波客户红利。

以及：

7、限价还在。

8、完全放开限购，超大城市第一个0门槛。

9、首套利率最低4.1，二套4.9，历史最低。

10、首套仅需3成，二套结清也是3成。

除了中海。

如果有朋友自住，想要看大面积的改善，高铁新城有一个楼盘非常不错：旭辉铂悦春和万象，容积率非常低，才1.8，9-13层，最关键的是，这是区域内唯一一个洋房+小高层住宅，且洋房的量很大，非常稀缺。

一是高铁新城是整个长三角的交通枢纽，连接上海，目前发展已经非常成熟，二是面积段上，从101-173平全部都有，总价适中，非常适合改善。

总价一下：

这是苏州，城市绝对错不了。

这是园区，潜力板块也完全不用担心，因为红利全部兑现了。

第一个全面放开限购，这是最佳窗口期，必须抓住机会。

最关键的是，这一次房源非常少，只有4栋楼，只有260套房子，目前是排号认筹中，新政一出，看房的客户肯定大量增加。

请抓紧联系米宅同事，或者抓紧时间视频带看。

长三角核心城市的核心资产，完全可以穿越周期。