购房的潜在风险在上升

米宅

最近的民营地产圈，很不太平。

10月28日晚间，龙湖掌门人吴亚军突然宣布辞任公司董事会主席和董事长职位，由首席执行官陈序平接任董事会主席。

这一决定导致了港股龙湖的股价一泻千里，开盘低开近15%之后，盘中一度暴跌超40%，创下历史最大单日跌幅。

相隔不到几天，与龙湖同为民营房企模范生的旭辉也出事了。

11月1日早上，旭辉控股发布公告：遗憾的终止了与所有境外个别债权人或债权人团体的相关讨论，意味着旭辉境外债重组失败。

为确保公平对待所有境外债权人，已暂停支付旭辉控股集团境外融资安排项下所有应付的本金和利息。

这无疑正式官宣了旭辉境外美元债的爆雷。

截至目前，旭辉的境外债务总额（包括银行贷款、优先票据和可换股债券）约68.5亿美元，暂停支付（即到期未付）的本金和利息总额达到约4.14亿美元。

事实上，在今年10月份的境外债务之前，旭辉一直还在全面履行着所有境外债务的还款义务。

2022年至今，旭辉已经向境外债权人支付本金和利息约15亿美元，但同期，旭辉仅筹集约5亿美元的新增境外融资。

这也意味着，旭辉对境外的债务偿付一直依赖着内部的现金资源。

在“借新还旧”难以为继，融资和经营环境日益恶化的背景下，现在这4.14亿美元的境外债务是怎么都还不上了。

此番旭辉被迫宣布境外债务违约，进一步折射出民营房企所面临的：

流动性困局。

今天所发生的一切并非毫无征兆。

早在9月28日，旭辉就在股市和债市遭遇了一次“股债双杀”的局面。

原因是其在天津的一个项目，受当地房地产市况影响，开发和销售进度也受到影响，导致该项目的股权信托融资产品无法按时兑付。

虽然当时我没有发稿写这件事，但也感觉到旭辉离爆雷可能不远了，因为：

违约如出轨，只有零次和无数次。

美债之所以会被全世界投资者认为是最安全最保险的投资产品，

除了担保主体、还债主体是M国之外，最重要的就是其两百多年来从未出现过直接违约的情况。

并且在天津的项目股权信托融资产品无法按时兑付之后，旭辉在售的部分楼盘便开启了降价抢跑模式。

以北京“公园和御”为例，位于顺义区仁和板块，是旭辉和路劲联合开发的项目。

在10月中旬就出现了大量促销房源，原先总价360万的89平三居，特价只要280万，单价仅3.14万。

要知道在6月初刚开盘的时候，均价是3.9万，现在足足降了8000元/平，这个降价力度，在北京新房市场都算是独一份了。

该项目紧邻22万平方米的仁和公园，30分钟到望京，产品力也挺强，同比周边楼盘价格有优势，又是低门槛的刚需盘。

除了缺资金急于变现，我想不出还有什么疯狂大降价的理由？

目前北京市场旭辉在售的新房项目还有：

朝阳的青云上府，顺义的公园都会，密云的国祥源境和国祥云著，以及良乡旭辉城等一些尾盘状态的项目。

在当前市场环境下，缺乏外部融资支持和资金流动性支撑，大部分民营房企都无法做到“既要保交付，又要保兑付”，只能二选一。

毫无疑问，在“保交付”和“保兑付”两个选择面前，旭辉选择了前者。

在展开境外债务重组的同时，在境内将“全力保交付、保运营及维护境内融资，为所持有者保存价值”。

那在这种情况下，旭辉的房子还能不能买？是否会烂尾？

虽然旭辉目前的资金周转情况不太乐观，但不代表买它的房子就会烂尾。

实际上，旭辉公司的账面上还有300多亿现金，之所以造成资金紧张，是因为大部分资金都被锁在监管账户里面用于“保交楼”。

并且有着“合作之王”称号的旭辉，走的是联合拿地+合作开发的发展模式，意味着还有其余开发商可兜底。

但不可否认在现阶段购买旭辉的楼盘，

购房的潜在风险确实在上升。