单价1万多，也能在一线城市买房？

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都是一线城市，相比北京、上海和深圳，广州的买房门槛是真心低！

先看均价：

北京6.5万，上海6.7万，深圳6.6万，而广州4.6万。

看到没，硬生生低出一大截！

广州外围有太多2万左右的板块，还动不动都是几十万方、上百万方的体量。

比如，番禺的广州亚运城，2009年地王项目，建筑面积500万方，超级大盘，现在还没卖完。

再比如，花都的融创文旅城，南沙的保利城等，都是上百万方体量的大盘。

东部的增城也是一样，合生湖山国际，1992年拿的地，已经开发了30年还在卖，现在开发到七期，后面还有八期。

体量太大，死死将房价压在2万左右。

增城在2021年就以超大供应量称霸广州。

这是截止到2021年12月广州各区的新房库存情况。

增城、番禺、南沙是TOP3。

都是外围区域！

体量这么大，房价怎么能起来？

而今年广州跌得最惨的就是增城了。

国央房企带头内卷，保利某盘直接将增城房价无情的拉下2万门槛！

华润有楼盘被迫从29000降到25000，直降4000！

中建一个楼盘从23000降到21000，另一个楼盘从20000降到18000，直降2000！

国央房企都这样了，让其他小开发商楼盘怎么办，根本撑不住。

1万多的价格哗哗涌来，止都止不住！

石滩、朱村、新塘、永宁这4个板块跌幅都超过10%。

其他外围区域就更不用说了，库存也都很大，房价跌了很多。

整个广州的降价板块基本都被外围区包揽，房价已经低到尘埃。

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那，广州的外围区到底是哪里？

番禺、花都、南沙、增城、从化，就是广州5大外围区。

注：广州11区位置图，来源于网络

这外围五区曾经都是县级市，属于广州市代管。

其中：

番禺和花都在2000年撤市设区；

南沙2005年正式从番禺区分离出来设立南沙区；

增城和从化则设区较晚，2014年才正式撤市设区。

此后，整个广州共设11区，再无代管县级市。

肉眼可见，外围5区面积庞大，合计供应了广州新房超大比例的份额。

今年6月，增城、南沙、番禺是整个广州新房供应的TOP3。

这3个区的新房供应套数就占全市的61%。

2019年，广州首次实现11个区全部通地铁，总里程500公里。

按照远景规划：

2035年之前要实现轨道交通“3060”时空，即中心城区到南沙、外围城区中心30分钟直达，广州与湾区各城市中心60分钟直达。

现在通往增城的5号线和通往番禺的3号线拥堵不堪。

后续规划的南北延伸18、22号线，新增17、28、37号线，推动南沙、知识城、增城、从化、花都、空港、番禺等外围区30分钟快速直达市中心！

注：图片来源于网络

每条地铁向外辐射的里程都特别长，终点完美到达各个外围区。

城市骨架拉的太大，概念定位越来越多，每个外围区都有大片可供出让的土

地，住宅体量大，地铁单兵突进，可产业落地、配套设施都跟不上啊！

问题就出现了，一旦没有行情，这些外围睡城的房价就会原形毕露。

更可怕的是，这些外围区还有天量的潜在供应。

别忘了广州一直在高喊的旧改。

2020年，广州把大批旧改项目提上日程。

而在2021年官方强调在实施城市更新行动中防止大拆大建之后，旧改速度就慢下来，多个项目被搁置。

2022年后，一度暂停的广州旧改再次复苏。

根据《广州市2022年城市更新项目年度计划通知》，123个项目被纳入2022年城市更新项目实施计划。

列入实施计划的续建、新开工项目共55个；

列入前期计划的项目共67个。

广州2022年城市更新项目实施计划（外围区部分）：

图片来源：搜狐焦点

广州2022年城市更新项目前期计划（外围区部分）：

图片来源：搜狐焦点

花都的横潭村、田美村旧改已推进多时，都在2020年3月举行了复建区动工仪式。

南沙的大塘村旧改在2022年初出尽风头，之前一度传出要暂停，后来被辟谣。

增城这两年也是疯狂招商，很多村都完成了招商阶段。

就这样，外围区旧改遍地开花，供应量其实是同质化过剩的。

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广佛同城化，也是广州外围区域的一大劲敌！

2010年广州和佛山就开通了全国第一条跨城地铁线，广佛地铁，直接打破了市与市之间的行政边界。

随后，广佛之间的连接不断加深，后续甚至规划17条地铁线对接！

如今，广佛两地交通已经融为一体，不分彼此！

广佛地铁的日均客流量早在2019年就突破了50万人次，这意味着一年内就有将近2亿人次通过地铁互访。

2021年，广佛每天多达174万人次通勤，远超深莞的128万人次。

从广州白云机场到佛山顺德，车程也就1个小时。

从佛山主城到广州南站，只要20分钟，甚至比广州市区还近。

广佛主城对接，接壤的边界线又很长。

很多在广州工作的人，都会选择去佛山买房，房价比广州低得多，配套设施还不错，跨城往返毫无障碍。

这就导致广州西边和南边靠近佛山的区域，一直卖不上价。

就算在行情好的时候价格有上涨，当初怎么涨上去现在只能怎么跌回来。

所以，除非是有实质性利好落地，有真正高端产业落地的外围区，否则危险系数极高！

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近几年，广州的处境确实不太好。

早前被深圳超越，后来又有杭州开始叫板“北上深杭”取代“北上广深”。

那么，广州到底还能不能买？

这里我想告诉大家，要谨慎！

自住没问题，短期投资要谨慎。

如果考虑长持，就一定要选对区域！

广州哪里最有价值？

请看下面这条价值轴线。

珠江新城，琶洲，金融城，鱼珠副CBD，科学城。

总部中心珠江新城已经完全成熟；

琶洲的电商总部企业也正相继入驻；

金融城的主力是金融资本；

外溢延伸的鱼珠副CBD初露头角；

致力于科创研发的科学城也基本成熟。

这条价值轴线，就是广州未来的进化主轴、产业主轴和就业主轴！

直接反馈到房价上就是：

即便在今年上半年，天河一些次新房都还很坚挺，珠江新城也依旧很坚挺。

所以，广州买房只需记住3点：

第一，想要做好资产配置，就贴着“珠江新城，琶洲，金融城，鱼珠副CBD，科学城”这条价值主轴去选择。

第二，资源集中的强势地段完全可以大大方方看多，广州绝对能撑得起优质板块的房价，还正在发展的白云新城都能卖8万，何况是已经有强势产业落地的核心区！

第三，广州外围区还有跌势，你现在看觉得真便宜，可能价格已经腰斩的过段时间还有膝盖斩，等着看吧！