​全国最多外地购房者的城市是谁？

米宅

1

正文开始：

2023年启动了一个研究课题【全国各大热门城市外地购房者比例】。1、外地购房者多少表明了这个城市的吸引力；

2、外地购房者对房价行情有重大的推动作用；

网上有一份典型数据：

深圳，外地购房人数占比77.5%

东莞，外地购房人数占比71.4%

北京，外地购房人数占比63.9%

珠海，外地购房人数占比55.5%

杭州，外地地购房人数占比53.2%

上海，外地购房人数占比52.9%

天津，外地购房人数占比51.4%

广州，外地购房人数占比44.2%

佛山，外地购房人数占比41.8%

苏州，外地购房人数占比40.8%

别的城市还没有详细验证，当我来到珠海的时候发现问题很大。

3月末我从广州转战到珠海，整个调研跨度3月末4月初，有几件事情很吃惊。

1、同样的租车公司、同样的车型，珠海的费用是广州南站的3倍；

2、旅游大军把我看傻了，酒店房间爆满，酒店上下楼跟写字楼高峰期一样；

3、感觉全广东的小朋友都来珠海长隆了，旅游IP非常惊人；

4、周末两天一夜游，整个南方特别是长三角来珠海的非常多；

5、港牌、澳牌来珠海的相比之前大幅度增加；

6、珠海在3月已经迎来了第一波旅游高峰；

△珠海海岸线当然作为全国具有超级IP的滨海旅游度假城市之一，以上也算正常，最有意思的是房地产从业人员的情况。

调研的30+楼盘，凡是和销售顾问深聊的，销售顾问全部都是外地人。你没看错，100%！

这种概率太恐怖了！

这中间有河北的、河南的、湖南的、东北的、山东的、新疆的等等等等，其生活轨迹大同小异，都是因为工作、游玩、家人、朋友等各种原因来到珠海，最后沦陷，然后长期定居珠海。

△港珠澳大桥

另外在市场调研当中，我们经常需要面对的问题[哥，你从哪里来？]、[哥，怎么了解到我们项目]等等。很多城市、很多板块，你说是外地的，销售顾问就会有一种[见鬼了]的表情。

城市调研全国最友好的城市就是珠海，没有之一。

因为这个城市到处都是外地购房者，高峰期热门项目80%以上都是外地购房者，很多热门板块热门项目，外地购房者占比40%很正常。

即便是偏远到看不懂的斗门乾务镇、富山新城，都有东北看房团，其他楼盘动不动挂出[欢迎香港看房团]、[欢迎澳门看房团]的条幅也不足为奇。

2

回到文初的话题，外地购房人数最多的城市，以占比或者增幅为例，最高的两座城市其实是深圳和珠海。

1979年深圳建市31.4万人，1980成为经济特区33.3万人。

1979年珠海建市36.1万人，1980年成为经济特区37.1万人。
深圳、珠海两个城市走出了不同的路线，注重搞钱的深圳，以“钱”服人，专心搞钱，城市发展前期注重旅游业的珠海，以“德”服人，惬意生活。

△图片来源于贝壳研究院

这两个城市才是标准意义上外地购房者占比最多的城市。

时过境迁，城市发展的过往历史、制造业、外贸还是旅游业等等再去评判的意义已经不大，有得必有失，有失必有得，城市的定位也导致深圳、珠海没有可比性。

△珠海大剧院

但是！正是因为过去某一时期珠海对工业、制造业的排斥，成就了当下珠海中央财政支持的养老服务改革试点地区、[国家园林城市]、[中国最具幸福感城市]、[中国优秀旅游城市]、[国家森林城市]、[中国最宜居城市]等等美誉。

所以即便在大湾区的宏大叙事背景下，珠海的底层逻辑本就应该是生活为主、产业为辅。

如果只想赤裸裸的搞钱，大湾区深圳、广州都可以去，但既想享受生活，又有还不错的工作，整个大湾区只有珠海，甚至整个南方都只有珠海。

这也是为什么珠海当下人口结构中85%都是外来人口，这也是为什么珠海购房外地购房者综合占比高达35%！

3

[安土重迁]是中国传统文化，为了搞钱背井离乡是情形所迫，像珠海一样因为生活而沦陷，全国这样的城市屈指可数。

海滨城市是大多数人对珠海的初印象，但全国滨海城市非常多，三亚、青岛、秦皇岛、日照、厦门、北海、大连、海口、宁波、烟台、威海、连云港、舟山、汕头、湛江等等。

△珠海十景之渔女

珠海的美妙在于并不单纯一个海滨或者度假城市，更是一个生活型城市。

珠海南亚热带季风气候，年平均气温22.4摄氏度，年平均降水量2090毫米，对应的冬季也是二十多度的气温非常友好，而夏季虽然温度升高，但是雨水和海风，不闷热，还算清爽。关键是空气非常非常好，对于呼吸、鼻炎问题的朋友真的无比友好。

[包容]是珠海的第二个关键词，因为人口结构当中85%都是天南海北的外地人，所以城市很包容，不会感觉到被排斥。反应到饮食上，天南海北都有，即便有着浓厚区域底色的粤菜，占比也不算太高。物价也是正常二线城市的物价，除了旅游旺季、酒店、租车的费用高一些，其他的都可以接受。

[生活节奏]是珠海的第三个关键词，很多年前我在一个关于经济特区的专业论文当中看到过珠海的一些分析，其中[本地百姓过于舒适安稳]的评价让我瞠目结舌，印象极其深刻。

这一点真的只有大家来了珠海才能感受到。

[山海岛公园]是珠海的第四个关键词。

△图片来源于星球研究所

地理结构上，珠江一共有八个入海口，被称为珠江八门，其中有四门都在珠海，整个珠海被庞大的入海口所割裂，江海与共。

而其内湾的地理位置，又让珠海拥有超长的海岸线，香洲城区一路向北，情侣路串联了大部分的景点，海浪、沙滩、岛屿、依山临海，尽是旖旎。整条情侣路全长延绵55公里，是世界上最长的海滨观光旅游路。

△爱情邮局

港珠澳大桥、九洲港、城市会客厅（海滨泳场）、爱情邮局、珠海渔女、城市阳台（香炉湾沙滩）、日月贝（珠海歌剧院）、海天公园、海天驿站、美丽湾沙滩、唐家湾沙滩（中山大学）……尽可打卡

珠海十大名山包括观音山、凤凰山森林公园、脑背山、尖峰山森林公园、石花山公园、板障山、黄杨山、三灶拦浪山、石景山、将军山，所以珠海才能成为[山海之城]。其中珠海的山海步道目前已经成为新的热门景点。

△伶仃岛海滩

岛屿方面珠海拥有面积较大海岛146个，礁石和沙洲数千，出名的有横琴岛、庙湾岛、野狸岛、九洲岛、外伶仃岛、东澳岛、荷包岛、三灶岛、淇澳岛、大万山岛、担杆岛，所以又被称为“百岛之城”。

△野狸岛

最可怕的是珠海的资源禀赋已经如此之好，还在疯狂的建设公园，森林公园、湿地公园比比皆是，这么小的城市公园数量超过800个。香山公园、香山湖公园、圆明新园、石景山公园、珠海海滨公园、珠海白莲洞公园、板樟山森林公园、尖峰山森林公园等等非常出名。
我查了下数据，珠海森林覆盖率已达36.42%，城区绿化覆盖率达58.11%，人均公园绿地面积高达19.5平方米，非常惊人。
原谅笔者不是一个旅游博主，笔下语言无法将珠海的美与惬意，形容到千分之一。但个人去过如此多的旅游城市，还真未有一直想住下去不走的城市，珠海是唯一。

4

最后延展到珠海买房的问题，这个问题又极其简单。

1、珠海很小很小；

2、珠海的精髓在香洲区、95%以上的景点在香洲、生活的氛围也在香洲；

既然是为了生活而买，不买香洲又有什么意思？

但香洲也很小只有555.29平方公里，过去的50年绝大部分时间珠海就是在这555.29平方公里倒腾旅游业。

换个角度想想，这里能不美好？能不舒适？能不干净？能不惬意？能不适合生活吗？

而目前整个香洲的城镇化率高达99.92%！你没看错就是99.92%！

所以只说香洲新房其实很少，成规模的板块就是北边的唐家湾高新区，南边的横琴十字门，以及老城的城市更新项目仅此而已。