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[宏观市场] 今年,房价跌了好多啊

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米宅 发表于 2022-9-22 10:18:23 | 显示全部楼层 |阅读模式 | 来自浙江

武汉,已经成为炮灰。

或者换句话说,大涨大跌的城市,已经成为炮灰。

多少城市像武汉一样,跌跌不休。

我相信,全国90%的城市皆是如此。


1

武汉市场,可以代表全国很多城市的基本面。


尤其是最近3年中,有几个非常神奇的点,跟以往大不相同:

1、短短3年,走完过去5-10年大涨大跌的周期。

这一点,是非常重要的,2020-2021年,武汉大涨,2021-2022,武汉大跌,短短3年内就完成了大涨大跌的周期,这太过于迅速。要知道,在以往的楼市周期中,想要完成救市、启动、大涨、稳涨、横盘、微跌、大跌、救市,至少需要5-10年,但是武汉3年内实现。

深圳如此。

上海如此。

北京如此。

广州如此。

东莞如此。

2、短期内的暴涨暴跌,幅度过高了。

武汉3年,等于武汉未来10年的涨幅。

这一波涨跌中,武汉涨跌幅度都非常高,最高能涨到40%以上,但是同样,最高跌幅也能创下40%的跌幅,太过于极端了。

尤其是对未来市场的透支,是一种破坏性的。

3、涨跌板块越来越固化,地王、光谷、学区。

这就是武汉市场给我们最大的启发。

不管是过去3年的涨幅,还是过去3年的跌幅,甚至未来10年武汉板块的涨跌,都注定了未来只有那么几个板块、几个类别会涨、会跌,其余的板块和业态几乎全部都会死掉,这对于一个城市来说,几乎都是致命的。

也许10年后再总结,2020年是一个非常关键的拐点。


2

我想谈论武汉市场今年最大的变化:喋喋不休。

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以前的武汉市场,只有远郊在跌,只有老破小在跌,只有不限购区在跌,但是现在整个大武汉市场都出现了一系列的疲态:

光谷的很多新房都在跌,

帝斯曼的学区跌了,复地东湖国际的学区跌了,

全市的很多地王也在跌,

未来这种情况会继续蔓延到全市大部分板块。

什么原因:

1、之前涨的太快了,

2、现在下跌是必然,

3、全国大环境影响。

这件事其实给了我最大的反思:那就是武汉的市场为什么涨的这么快?武汉的市场为什么又跌的这么快?

要知道,这才3年啊。

抛开武汉市场变差,给我最大的启发在于,全国大环境的变化给大家的心态也产生了一系列的影响,不买了,太贵了,不相信能涨了,因此,哪怕再好的市场大家也不愿意怀谦买单了。


3

还有一些变化来自于全国决策层的犹豫不决。

有一个词非常值得玩味:

动态调整。

我其实非常惊讶,这个来自于防疫政策的新词,竟然也跨行业的传导至房地产行业,给了很多城市一个进退皆宜的完美借口。

尤其是,前几天青岛天津宁波苏州的动态政策调整。

青岛:我没有啊,已经删除了不限购的字样。

苏州:2日游,高新区、园区依旧限购啊。

宁波:我没有执行啊,都是中介和开发商在搞鬼。

为什么?

一是因为这些城市的IP和名声都比较大,尤其是苏州,本身市场不错,园区和狮山本来就抢房,供地又非常少,一旦放开就会加剧大家抢房的热情。

二是目前的政策高压和舆论高压,处于一个很关键的节点,尤其是开大会之前,一切还是稳定为主,不能出现过多的负面和影响大局的政策,稳定压倒一切,政策能不出就不出。

更关键的一点,来自于限价的放松。

1、新房限价放开。

2、二手房指导价的放松。

杭州限价放松了,艮北的限价从42400调整倒44400,涨了2000;苏州园区的限价,从36500涨到42000,涨了5000多;西安、成都、合肥、南京的限价都在调整,全部都上涨。

为什么?提高中签率,降低打新的热度。

大家想一想杭州被骂成什么了,就知道打新城市面临的压力有多大。

二手房限价也是一个非常重要的信号。

2021年之前,深圳多牛逼啊。

2021年2月之后,深圳一蹶不振。何也?二手房指导价。

给大家说一个数据,2022年整个深圳二手房量价齐跌,跌幅非常非常厉害,二手房降价8折起,7折也不是梦,最关键的是成交量暴跌,大跌8-9成。

深圳今年最多成交量也就2400套上下,最低的数据也非常惨:

不到900套。

太惨了。

同样崩盘的二手房市场,杭州如此,南京如此,合肥如此,西安如此……


4

2020年也许是一个非常重要的转折点。

这一年,很多大事全遇到了。

疫情来了。

特斯拉来了。

房价大涨。

股市大涨。

……

但是也许当时甚至现在很多人根本没有想到,这会是我们被掏空的一年,购买力被掏空,房地产被掏空,股市被掏空,最关键的是,我们的信心被掏空。

我想摘抄一下黄奇帆关于中国楼市的11个指标:

1、1990年房地产新增 1000万方,2000房地产新增1 亿方,2010年房地产新增10亿方,2017年房地产新增17亿方。17亿方,已经是顶点,要么不增,要么增速极低。

2、人口。14亿人口是天花板,人口逐渐在减少,今年应该会出现净增为负,这一点的负面影响已经分析烂了,不再多说。

3、城镇化率。城市化率已经达到65%,欧洲、美国的75%,也就是说,咱们最多增长10%,但是增速必然降低,应该会非常非常慢。

4、老龄化。已经达到20%以上,到了2030年会达到30%以上。

5、库存。

6、人均居住面积。40年前,我们是5平,2019年是48平,2020年50平。也涨不动了。

7、投资。年度的投资,2000年是1亿平米,到了2010年是10亿,到了2016-2017是17亿平米,这17年里面造房的建设量涨了16倍。20年翻了4番,也是个天花板了。

8、地价房价。都没人拍地了,这就是最大的结果。

9、棚改、旧改基本结束。再也刺激不出全新的购买力了。

10、学校、医院、道路、地铁等基建到头了。

11、地产商负债率。房地产金融,房地产商负债率都在90%。全世界你总不能零资产。房地产商的杠杆从10%、20%到80%、90%的负债率基本上也上了天花板。

新阶段,新常态。


5

1、我记得以前有个词,特别特别流行,叫做新常态。只不过语境发生了很大的变化,以前的新常态是相对积极的词,现在的新常态是相对消极的词。

2、房地产业进入一个新常态,一个是低速增长,一个是向集中聚集,最好的城市只有30个左右,一个城市最好的板块只有7-8个,剩下的都是垃圾板块。

3、最令我担心的就是暴涨暴跌时代的结束,武汉3年内暴涨暴跌就是最典型的案例,周期被全面压缩,说明了什么?说明很多城市已经是强弩之末,只能依靠过度的消耗购买力才能支撑。说白了,嗑药,药不能停,但是吃药的周期在不断缩短。

4、武汉市场也非常典型,涨的时候地王、光谷、学区涨幅最高,但是同样的,市场很惨的时候,之前涨幅最高的也是下跌的,因此,当然要买最好的,但是一定要赶紧卖,赚钱之后就抓紧卖。

5、二手不要碰,杭州深圳南京,已经是最好的案例。

6、远郊,没有任何利好的远郊千万不要碰。全部的长江新区、一半的西咸新区、一半的天府新区、一半的浦东新区,不要碰。


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