[楼市] 疫情笼罩，我跑步进场在苏州买了套房！

稿子写好的时候，苏州新政还没出，这不，刚刚，苏州楼市新政已经出了，将进一步刺激整个市场，这是一定的。

2022年5月9日开始执行的苏州楼市新政：

1、新房限售3年变2年，这个其实不重要。

2、二手房限售取消，这个其实也不重要。

3、不限购区域的房子不计入苏州家庭套数，目前是常熟和张家港，未来太仓和昆山如果限消限购，就可以加进来，这个有用，可以释放很多要进入苏州主城的需求。

4、二胎及以上家庭购房不限售，这个其实不重要。

5、王炸是这条：外地人由累计2年社保改为连续6个月社保。

也正是因为王炸这条，5月8日开始，苏州各个售楼部已经明显升温了。

周一上午的时候，我和米宅上海的夏良、米宅多个主编同事开了视频会议，就新政下的苏州楼市进行了探讨，要不要调整策略？

答案是：无须调整，米宅之前对苏州的选筹逻辑未变。

米宅苏州策略：

1、第一选项是去摇号园区人才房，但你很难摇到。

2、第二选项是用3万的价格在苏州优中选优，北强于南，东强于西。

3、放弃科技城、科学城、太湖新城。

4、放弃所有2万以下的区域和楼盘。

所以，文章赶紧就发了吧，再晚，好房子都没有了。

我身边的人都知道，上个月，我刚在苏州买了一套房。

是苏州高铁新城的金茂旭辉春和万象，11层小高层，我买的是7层143平的四房户型，单价31000元/平米。

上一期，我的这套房子也是要开盘靠抢的，很多朋友没买到心仪的房源。

我肯定不会瞎买，我也肯定不会瞎推荐，今天的稿子就是要告诉你，上一期没有买到房子的，下一期很快要开了。

一，我不会瞎买，毕竟一套房总价也是446万，谁的钱都不是风刮来的。

二，买是因为看好，我是真诚推荐，认可这个价格，这儿的未来。

三，推荐楼盘，旭辉会给米宅一点营销费用，一是很少，二是三方共赢，咱不赚昧良心的钱。

规划红利+政策红利+限价红利+产品红利=干！

站在2022年的4月，面对未来，我们能看到几个确定性的趋势？

1、全国性的楼市政策放松。

2、大基建项目的快速上马。

3、全国性的私立学校转公办。

涨不涨不好说，但对于优质城市来说，托底，底部，盘整，这是肯定的了。

然后，你在这些优质的城市里再依着大基建、民转公找未来的可预期转折的标的物即可。

苏州，调控快三年了，最好的入场周期时点。

而我买的旭辉春和万象，就是这样的标的物。

先来说遗憾。

我期待中的苏州信贷放松，还没有来。

1、结清就可以算首套。

2、结清就可以首付30%，有一套在还可首套40%。

目前都还没有到来，我已经支付了30%首付款。

目前，结清还要首付50%，有一套在还需要首付80%。

我不知道我能否赶得上，但放松是趋势，所以我结清了其它的贷款，迅速办好了结清证明，用以抢跑政策窗口期。

为何抢跑？

1、限价放松之后的限价红利消失。

2、限贷放松之后的市场行情转折。

3、全面放松之后的资格红利消失。

所以，你不可能挖到所有的底，你只可以顺势而为，适可而止。

如果限贷放松了，如果苏州疫情全面清零了，可能外地资格开发商就不接受了，你干看着着急了。

如果限价放松了，如果苏州疫情全面清零了，外地资格开发商还接受，但限价放开价格上调，你需要多花钱了。

所以，我想用上面的案例来说明。

1、顺势而为很重要，但不可能踏准每一步。

2、不可能挖到最低的底，但对于的底的判断要心里有数。

以上部分，是用我自己的经历，向各位分享一下在买房过程中的一些经验。

为何选择这个项目？

最大的原因是限购政策，苏州四大新城里，除了高铁新城，其它三个都是需要落户的，这是最大的障碍。

高铁新城，是唯一的购房资格窗口区域，具体的可以咨询文末加二维码，找米宅同事再了解。

而在苏州未来的发展大势里，高铁新城是优于其它三大新城的（太湖新城、科技城、太湖科学城、还有汾湖）。

理解苏州，用8个字。

东比西好，北比南好。

用另一句话来理解高铁新城，就是，苏州版的上海大虹桥。

如何理解？用数字理解。

目前的苏州高铁站建筑面积是30万方，正在扩建，要扩建到100万方，13条线。

如何理解？用战略理解。

未来的苏州高铁北站，承担的是整个长三角的交通枢纽和中心，疏解大虹桥、上海的人口交通需求。

目前是23分钟到上海大虹桥，未来的快线开通，16分钟到达大虹桥。

来看高铁新城这个规划，是不是很NB，是不是很高大上。

我把规划中的地标建筑和高度再标一下，两个湖，498米高地标，环湖一圈全是超高层地标。

有人会说，纸面规划不能信啊，规划兑现有风险啊，这样理解非常正确，所以，在规划兑现里，一是要看政府的力度，二是要看落地的速度。

在这个规划里面，大剧院、国际会议中心、国际会展中心、国际文化艺术体育 中心、美术馆和图书馆，这些，都是政府在投资的。

1000多个房间的国际会议中心，马上就要开门营业了。

会展中心，已经在动工建设了。

最重要的是，以上这些规划，都是更未来的，都是高铁站北面的中北部组团，这个组团，真的是太遥远了，太远期了，周期太长了。

我买的房子，是高铁站南部组团，是一个已经几乎成熟、没有空地的组团。

刚刚上面的规划图，都在上图中建设控规图中正在建设的中北部片区。

而南部片区，一是没有空地了，二是学校、商业、地铁都开业、运营了。

24万方的商业综合体吾悦广场已经开业一年了。

苏州大学实验学校已经开学了。

2号线已经开通运营了。

成熟的二手房成交价35000以上也是妥妥的（建发楼盘，苏大学区）。

二手房35982元/平的建发央誉，其位置可在上面的高铁新城南部片区控规图上找到位置，可参考着具体看到各个楼盘的位置。

再仔细看上面的建设控规图，你会发现，高铁新城的住宅用地很少，商业用地、产业用地很多，这是非常重要的地段价值，所以，产业也确实落地了不少，虽然肯定是不能和园区相比。

下面是高铁新城目前的入驻产业。

以上这一切，还不是我们要一定购买或者说看好上涨的全部。

还有一个因素：名校民转公。

仔细看这张图，我买的楼盘就是这个春和万象。

2公里之外就是刚开业的商业中心吾悦广场。

项目东侧一路之隔就是南师大相城实验小学（公立）。

项目北侧一路之隔就是南师大苏州实验学校（小学、初中、高中），这个学校是私立的，以前是很知名的学校。

如今，要私转公了，私立转公立了。

客观的说，我并不支持私转公，因为如果是私立，可以让学费和房价共同分摊富人的需求，但如果私转公，所有教育的需求就只能用房价来衡量了，短期利于穷人，长期一定是对穷人的伤害，这是一个经济学常识问题。

但，我们无法左右这些政策，但不管如何，对于春和万象这个小区来说，对于它的房价来说，肯定是利好，极大利好。

看看南师大苏州实验学校的排名和成绩，想想民转公之后的效果吧。

虽然还没有落地，落地要在今年9月份了，但，这，就是对机会的判断和把握。

学区的加持，在二手房市场上涨20%及以上，是妥妥的。

想像一下2020年的上海浦东张江汤臣豪园二期，隔壁的张江教育集团学校民转公，二手房直接从9万涨到了16万，涨到让你惊掉下下下下巴。

以上这一切，都还不够。

更为重要的是，产品。

我在2019年初以单价9600/平的价格买入了长沙梅溪湖一期的房子，162平，买入的理由很简单，就是长沙一刀切的限价，全城限价9970元/平，而这个房子最大的问题就是高容积率47层。

在我的理解里面，30年以后，这种超高层的房子，都会非常的鸡肋。

所以，这两年的建仓，我都是尽可能的买入低容积率的、强产品化的、强品牌化的房子。

在未来的大势里面。

低容积率跑赢高容积率。

洋房跑赢超高层。

品牌跑赢小开发商。

品质改善跑赢刚需。

我在苏州买入的这个小区。

容积率1.8，9-13层。

苏州首个市政双供社区（供热、供冷），保持室内温度常年宜人的20多度。

旭辉的品牌、物业、产品加持，和金茂双方合作，不差资金。

最小105平，最大221平。

我买的是143平，户型供你鉴赏一下。

综合一下，强烈推荐，但，爱买不买。

现在有的。

1、限价红利。

2、购房资格窗口期，不用落户。

3、利率低至4.6%。

4、产品红利，低密度，科技住宅。

5、旭辉和金茂品牌。

6、南部片区已经接近成熟，二手房已经形成。

7、2号线已经开通。

8、外地人2年社保变半年，窗口期5.9日刚刚开启。

9、限售已经解除。

未来有的。

1、7号线即将开通。

2、未来还要规划5条城际线路。

3、高铁站扩建3倍。

4、限贷即将放松，但眼下还未放松。

5、南师大私转公在今年9月落地。

6、高铁新城中北部片区刚刚开始，仍有大量想像空间和无限可能。

7、中北部片区刚开始，政府投入仍将巨大，因为土地还没开卖。

最后，

上一期开盘是秒清的，房子是靠抢的，苏州人都知道。

下一期即将在5月开盘，175套房子，目前是排号认筹中，新政一出，肯定是要热抢了，抓紧时间联系米宅同事，抓紧时间视频带看，抓紧时间办理购房资格，能不能买到随缘吧。

买到就是开心到，可居，可租，可售，妥妥的长三角核心区核心资产，稳稳的帮你在未来穿越周期。

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欢迎你能在下一期开盘来和我做邻居，等你。

除了我看好的高铁新城，新政之下，也可以依着北强于南、东强于西的逻辑在苏州其它区域选筹，区域和楼盘也帮你都筛选好了，可以扫码咨询。